나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34111 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 203동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 광주광역시 북구 문흥동 문흥지구 소재 '중흥파크 2단지아파트' 내에 위치하며, 4개동 75㎡형 596세대 규모의 아파트단지임.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 인근에 시내버스정류장 있어 대중교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 9층 일부로, 향은 남향, 출입구는 계단식임.

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

개별난방, 급탕시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

도로 및 인접지와 등고 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건 번호: 광주지방법원 2025타경34111 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 203동 9층907호

물건 종류: 아파트

감정가: 132,000,000원

토지 면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

감정평가 요약: 중흥파크 2단지 아파트 내 15층 건물 중 9층 남향 아파트로, 주거용이며 개별난방 및 급탕시설을 갖추고 있음.

1.1. 입지조건

* 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 아파트 단지 내에 소재함.

* 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 단지는 아파트 부지로 도로 및 인접지와 등고 평탄하며, 진입로 사정이 무난함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 파악되지 않음).

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 이전 등기 다수 (김용남, 김계순 등)

* 을10 근저당권: 한국자산관리공사, 2023년 05월 31일 접수, 117,600,000원. 이는 말소기준권리로서 매각으로 소멸됨.

* 갑17 임의경매개시결정: 한국자산관리공사, 2025년 10월 23일 접수, 104,591,850원. 본 경매를 개시한 권리임.

* 말소기준권리(을10 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 채권 총액: 117,600,000원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 평가 대상 아파트는 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 '중흥파크 2단지 아파트'로, 4개동 596세대 규모의 아파트 단지임.

* 아파트 자체는 주거 중심의 단지이며, 인근에 다른 아파트 단지들이 위치하여 주거 지역을 형성하고 있음.

* 최근 2026년 5월, 6월에 120,000,000원, 158,000,000원, 161,000,000원의 실거래 사례가 있어 시세 변동을 파악할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 마련되어 있음.

* 개별난방, 급탕시설 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있음.

* 아파트 사용승인일은 1994년 3월 14일로, 비교적 오래되었으나 지속적인 관리를 통해 거주 가능한 상태로 판단됨.

* 지상 주차 3대, 지하 주차 20대, 총 333대의 주차 공간이 확보되어 있음 (건축물 표제부상 지하 주차대수 333대, 총면적 4177.4㎡로 기재되어 있어, 3대, 20대 정보와 상이함. 공식적인 주차 가능 대수는 단지에 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협상이 필요하거나 명도 저항의 가능성이 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 사항은 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 최근 실거래가에 비해 감정가가 낮게 책정되었으나, 실제 경매 진행 시에는 경쟁으로 인해 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있음.

* 광주광역시 북구 내에서 신축 구치소 건설 관련 논의가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 근접성이나 영향은 불확실함. 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 아파트 단지 내에 위치한 물건으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 시세 상승 여력이 기대됩니다. 다만, 임대차 관계가 불확실하다는 점과, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요하다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 경매 시장에서 현재 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

* 꾸준한 주거 수요가 예상되는 아파트 단지 내 물건.

* 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원이나, 최근 2026년 5월, 6월 실거래가 최저 120,000,000원에서 최고 161,000,000원까지 형성되어 있습니다. 특히, 158,000,000원 및 161,000,000원 거래 사례를 고려할 때, 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 실제 투입될 자금은 낙찰가와 부대 비용(취득세, 등록세, 법무사 비용 등)으로 구성됩니다.

수익률을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 최근 최고 실거래가인 161,000,000원 수준을 기준으로 하되, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황과 물건의 명도 용이성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.