나이스옥션 법원경매 평택 2025타경887 [1] 경기도 평택시 동삭동 영신지구도시개발사업부지에이3블록 평택지제역자이 109동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "평택일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주거나지, 산업단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 서측 근거리에 "지제역" (지하철 1호선, SRT)이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 제10층 제1002호로서 (사용승인일자 : 2023.06.16) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 알파룸, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 팬트리, 실외기실, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비. 지역난방에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임. (기준시점 현재 확정지번 미정리 상태임.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기로 대지권 유무는 알 수 없음(최저매각가격에는 대지권 가격이 포함).
2. 평택시청으로부터 본건 취득세 과세자료 등 25.11.11.자 사실조회 회신이 있음.
3. 지에스건설으로부터 본건 공급계약서(대지지분 포함) 25.11.13.자 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경887 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 동삭동 영신지구도시개발사업부지에이3블록 평택지제역자이 109동 10층1002호

* 용도: 아파트

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 10층 1002호

* 사용승인일: 2023년 06월 16일

* 건물면적: 74.99㎡ (약 22.68평) - 전용면적

* 건물지분: 74.9946㎡ (약 22.69평) - 전용면적

* 공급면적: 제공된 정보 없음

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 감정평가액: 657,000,000원

* 최저매각가격: 657,000,000원 (본 건 최초 감정가 기준)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "평택일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주거나지, 산업단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 서측 근거리에는 "지제역" (지하철 1호선, SRT)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통인 편임.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공공도로와 연계됨.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역임. (기준시점 현재 확정지번 미정리 상태임.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (중소기업은행, 2023-09-26 접수, 552,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당 (중소기업은행, 552,000,000원)

* 갑4 강제경매 (채권자: 김OO, 2025-10-16 접수, 49,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 총 채권액 (말소기준권리 포함): 552,000,000원 (근저당) + 49,000,000원 (강제경매) = 601,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없더라도, 잠재적 임차인이 존재할 가능성이 있어 이에 대한 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 기타 특이사항:

* 평택시청으로부터 본건 취득세 과세자료 등 25.11.11.자 사실조회 회신이 있음.

* 지에스건설로부터 본건 공급계약서(대지지분 포함) 25.11.13.자 사실조회 회신이 있음.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트단지, 주거지역, 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하며, 인근에 산업단지가 있어 배후 수요가 존재할 수 있음.

* 교통의 요지인 "지제역" (지하철 1호선, SRT)이 인접하여 역세권의 이점을 가질 수 있음.

* 주거단지에 부속된 근린생활시설을 주요 상업시설로 이용할 것으로 보이며, 보다 넓은 범위의 상권은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주거 이용상태: 아파트로서 방 3개, 알파룸, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 팬트리, 실외기실, 발코니, 현관 등으로 이용 중임.

* 건축물 상태: 2023년 6월 사용승인을 받은 신축 아파트임.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 도시가스 설비, 지역난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 대지권 등기가 미처리되어 있어 실제 대지권의 유무 및 면적을 확정할 수 없음. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 산정되었음. (평택시청 취득세 과세자료 회신, 지에스건설 공급계약서 회신 등으로 대지권 관련 정보 확인 중)

* 확정지번 미정리: 토지이용계획상 확정지번이 미정리 상태로, 향후 행정 절차 진행 시 변동 가능성이 있음.

* 산업단지 인접: "평택일반산업단지"가 북측 인근에 위치하여 소음, 분진, 환경 오염 등의 영향이 발생할 수 있음. 검색 결과, 본건과 인접한 특정 혐오시설(예: 공동묘지, 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 산업단지 자체의 환경적 영향은 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축 연식의 아파트로, 건물 상태 및 기본적인 주거 가치는 양호함.

* 지제역을 통한 우수한 교통 접근성은 장점이나, 대지권 미등기라는 중대한 권리상 하자와 확정지번 미정리 상태가 주요 리스크 요인임.

* 총 채권액(601,000,000원)이 감정가(657,000,000원)에 근접한 수준이므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 기본적인 주거 가치 보유.

* 지제역 (1호선, SRT)을 이용한 광역 교통망 접근성 우수.

* 향후 대지권 문제가 원만히 해결될 경우, 잠재적인 가치 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 657,000,000원

* 채권 총액 (말소기준권리 포함): 601,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 안고 있어, 입찰가 산정 시 해당 리스크를 충분히 반영해야 함. 또한, 총 채권액이 감정가 대비 높은 편임을 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 함.

* 권리관계 확인 및 대지권 문제 해결에 소요될 수 있는 시간과 비용을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 권고 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 550,000,000원. 본 범위 내에서 시장 상황 및 본건의 추가적인 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.