나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53191 [1] 경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하고 있으며 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 미사역(5호선) 등이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상19층 건물로서, (사용승인일자: 2019-02-27) 외 벽: 일부 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 벽지 도배 마감 등. 창 호: 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 구조입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 시스템 에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔),1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측 및 북측, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14) (접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 공공주택지구<공 공주택 특별법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 공장설립제한지역<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53191 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 망월동 1105 해링턴타워레이크파크 13층 1307호

1.3. 물건종류

오피스텔

1.4. 면적

건물 전용면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

토지 지분 면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

건물 총 면적 (건축물표제부 기준): 21.4242㎡

1.5. 감정가

130,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제 경매

1.8. 건물 정보

사용승인일자: 2019년 2월 27일

건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조

층수: 지하 7층, 지상 19층 (해당 호실은 13층)

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사역(5호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 오피스텔 및 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상이 일반 아파트 용도 및 외국인 주택 매수 등에 한정되어 본 오피스텔 매수 시 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 주택도시보증공사(임차인: 최*)가 보증금 170,000,000원에 임차하고 있으나, 2026년 6월 1일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 총 권리 분석 요약

모든 권리는 말소기준권리인 강제경매개시결정 등기 이후에 설정되었거나, 주택도시보증공사 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금이나 유의해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

미사역을 중심으로 형성된 상업지구 내에 위치하며, 배후 주거단지(아파트, 오피스텔)의 풍부한 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 형성

본건 건물은 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설로 복합 활용되고 있으며, 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 가치 상승 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 연식

2019년 2월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 확인)

본건 주변으로 미사역, 상업지구, 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의시설이 풍부합니다. 시뮬레이션된 지도 및 검색 결과상, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 권리관계상의 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 중 매수 시, 관련 법규 준수 필요성이 있을 수 있으나, 본건의 경우 주거용 오피스텔 매수자에 해당하지 않아 직접적인 제한은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 미사역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없어 매우 유리한 조건의 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 임대 수요 확보 용이

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 인수 부담 없는 권리 관계

* 주변 개발 계획에 따른 추가 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 유사 물건의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적 물건이 115,000,000원에서 123,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 해당 물건들보다 높은 13층에 위치해 있어 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 126,000,000원 수준으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.