나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3600 [1] 부산광역시 사하구 신평동 7 신평삼익아파트 5동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신평초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5동 제5층 제506호로서, (사용승인일 1989.05.30) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 제2종일반주거지역(2024-08-28) , 제3종일반주거지역(2024-08-28) , 방화지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(2024-08-28)(일부구간노폭확폭)(저촉) , 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(85m)<건축법>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-08-28)<도시 및 주거환경정비법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

공동주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3600 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 신평동 7 신평삼익아파트 5동 5층506호

* 용도: 아파트

* 아파트명: 신평삼익아파트

* 건물 사용승인일: 1989년 5월 30일

* 건물 총 층수: 6층

* 해당 층수: 5층

* 감정가: 114,000,000원

* 전용면적: 62.28㎡ (약 18.84평)

* 토지지분면적: 48.37㎡ (약 14.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신평초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통사정은 보통인 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역(120m, 85m), 상대보호구역, 정비구역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 25일 접수된 국민은행 근저당(을11, 63,800,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 관련 내용은 명시적인 인수 사항으로 보이지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 11월 1일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차에서 임차인의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 신평초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 초등학교 외에도 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. (상세 내용은 1.4. 생활정보 참조)

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (인근의 공업지대나 기타 시설에 대한 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 신평초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주변 인프라: 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 신평삼익아파트

* 총 세대수: 312세대

* 사용승인일: 1989년 5월 30일 (건축 후 약 37년 경과)

* 주차 대수: 총 174대 (지상 4대, 지하 0대) - 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1989년 사용승인된 아파트로, 건축 후 37년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 다양한 용도지역(근린상업, 제2종/3종 일반주거) 및 제한사항(방화지구, 높이 제한, 정비구역 등)이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 시 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 주차 공간: 세대수 대비 주차 대수가 부족한 편으로, 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동에 위치한 신평삼익아파트 5동 506호로, 감정가는 114,000,000원입니다. 62.28㎡(약 18.84평)의 전용면적을 가진 아파트로, 1989년에 건축되어 약 37년 경과한 노후된 주거 건물입니다.

입지적으로는 신평초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석 상 인수해야 할 부담스러운 권리나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 안전합니다.

다만, 건물 노후화, 제한적인 주차 공간, 복잡한 토지 이용계획 등은 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 또한 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준을 보이고 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 입지적 장점: 신평초등학교 인근이라는 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성은 기본적인 주거 가치를 제공합니다.

* 잠재적 가치: 향후 정비구역 지정 등 개발 호재 발생 시 가치 상승의 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 존재합니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 크기(60.12㎡ ~ 62.28㎡)의 최근 매매가는 2026년 4월~5월 기준으로 90,000,000원에서 113,000,000원 사이입니다.

* 특히, 본건과 동일한 전용면적(62.28㎡)의 3층 매물이 2026년 4월 11일에 113,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 114,000,000원으로, 최근 최고 실거래가와 유사한 수준입니다. 5층이라는 점을 감안할 때, 시장 가격은 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 가격 및 감정가를 기반으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 거래가(113,000,000원)와 감정가(114,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 약 112,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.