나이스옥션 법원경매 전주 2025타경988 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 산238-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완산구 서서학동 소재 「우정아파트」 동측 인근에 위치하며, 부근은 북측 하단으로 아파트단지, 단독주택, 근생시설 등이 소재하는 등 남측으로는 임야로 형성되어 있습니다.

교통상황

전주시 완산구 남동측 외곽으로 본건까지 차량 출입은 곤란하고, 전주시 완산구 서서학동의 다소 외곽으로 일반적인 대중교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

각 토지는 부정형의 토지로서 2필지는 서로 연접된 자연림으로 남측 완경사를 이루며, 지상에 소나무 및 활엽수 등이 자생하고 있습니다.

인접 도로상태

기호2)의 북서측으로 소폭의 도로에 접하나 등고차가 있으며, 기호2)는 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)은 자연녹지지역, 기호2)는 제1종일반주거지역이며, 각 토지는 가축사육제한구역(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<몬화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <전라북도지정문화재보호조조례>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각
1. 지상에 소나무 등 입목은 토지 평가액에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경988 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 산238-2

용도: 임야

감정가: 323,136,000원

토지면적: 1294.00㎡ (약 391.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOO

특이사항: 1. 일괄매각

주의사항:

1. 지상에 소나무 등 입목은 토지 평가액에 포함됨

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 서서학동 소재 '우정아파트' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 북측 하단에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 있으며, 남측으로는 임야가 형성되어 있습니다.

교통상황

전주시 완산구 남동측 외곽에 위치하여 차량 접근성이 다소 제한적입니다. 전주시 완산구 서서학동의 다소 외곽 지역으로 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태

각 토지는 부정형의 토지로서 2필지는 서로 연접되어 있습니다. 자연림으로 남측 완경사를 이루고 있으며, 지상에는 소나무 및 활엽수 등이 자생하고 있습니다.

인접 도로상태

기호2)의 토지는 북서측으로 소폭의 도로에 접하나 등고차가 있으며, 맹지로서 인접 토지를 통하여 출입이 가능합니다.

주변시설 및 혐오시설

본건 인근에는 서학동 예술마을이 위치하여 문화 및 예술 활동과 관련된 시설들이 있습니다. 또한, 다수의 식당 및 숙박시설이 자리하고 있습니다. 전주시의 혐오시설(폐기물처리시설 등)은 완주군으로 이전될 계획이 없다는 공식 입장이 있으며, 현재 위치에서도 수십 년간 사용 가능한 것으로 알려져 있습니다. 따라서 인근에서 직접적인 혐오시설로 인한 불편은 예상되지 않습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

토지 등기부 요약에 따르면, 공유자전원지분전부이전 (2018-12-28, 송지민), 근저당권 (2021-03-12, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 221,000,000원), 지상권설정 (2021-03-12, 전주성가신용협동조합), 근저당권 (2022-10-05, 임연순), 가압류 (2022-10-24, 유한회사, 17,000,000원), 근저당권 (2023-02-10, 백정기, 65,000,000원), 압류 (2024-03-27, 전주시), 임의경매개시결정 (2025-10-22, 전주성가신용협동조합, 207,631,237원), 가압류 (2026-01-12, 우리금융캐피탈주식회사, 11,818,162원), 압류 (2026-04-14, 국민건강보험공단) 등이 등기되어 있습니다.

등기된 모든 권리들은 '말소' 예정이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 384,818,162원입니다.

임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 상업적 상권 분석보다는 토지 자체의 잠재적 가치 평가에 중점을 두어야 합니다. 인근에 서학동 예술마을이 있어 문화적 특색이 있으며, 주거 지역(우정아파트)과 인접해 있다는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 자연녹지지역 및 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있어 개발에 대한 규제가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설은 인접한 주거 지역을 통해 이용해야 합니다. 서서학동 일대는 서학동 예술마을과 인근 주거 단지 덕분에 기본적인 식당 및 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 전주 시내 접근성을 고려할 때, 대중교통 이용 시 일반적인 수준의 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 (landlocked) : 기호2) 토지는 맹지로서 인접 토지를 통해 출입해야 하므로 접근성에 제약이 있습니다.

지형적 제약 : 남측 완경사를 이루는 지형으로 토지 이용에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다.

이용계획 및 제한사항 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등에 해당하여 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

입목의 포함 : 지상에 있는 소나무 등 입목이 토지 평가액에 포함되어 있어, 별도의 매수 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서서학동에 위치한 임야로, 감정가는 323,136,000원입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 맹지이며 경사진 지형, 용도지역 및 문화재보호구역 지정 등 토지 이용에 제약이 따르는 점을 유의해야 합니다. 인근에 예술마을이 조성되어 있고 주거 지역과 인접해 있어 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 개발 및 이용에 관한 사항은 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

전주시 도심 인근의 임야로서 장기적인 관점에서 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리 관계는 깨끗한 상태로 취득할 수 있습니다.

서학동 예술마을과 인접하여 주변 지역의 문화적 특성과 연계된 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 323,136,000원

본 물건은 임야이며 맹지이고 경사진 지형, 용도지역 제한 등의 제약이 존재합니다. 또한, 지상 입목이 토지 평가액에 포함되어 있어 실질적인 가치 판단 시 추가 고려가 필요합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 제시된 제약 사항들을 종합적으로 평가하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80%~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 258,508,800원 ~ 290,822,400원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.