나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22880 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 '부전초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '디알에코시티' 제8층 제811호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도 1호선 범내골역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제8층 제811호로서, (사용승인일: 2021.08.23.) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 경매진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역 부전동 535-17: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22880 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9, 디알에코시티 8층811호

* 신축 주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 (부전동)

* 건물명: 디알에코시티 (DR에코시티)

* 사용승인일: 2021년 8월 23일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 제8층

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 3.63㎡ (약 1.09평)

* 토지지분: 3.627㎡ (약 1.09평)

* 건물면적 (전용면적): 29.84㎡ (약 9.02평)

* 건물지분: 29.84㎡ (약 9.02평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 총 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 기준입니다.

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 부전동 '부전초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 건물은 동측 약 35미터, 남측 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 130m, 최고 높이 180m), 중점경관관리구역에 해당합니다. (부전동 535-9, 535-17)

* 부전동 535-17은 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2021년 10월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 96,000,000원) 입니다.

* 등기부 채권 총액: 217,000,000원 (말소기준권리 포함, 여러 권리가 등재되어 있었음)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안 (채권양도)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 8일

* 확정일자: 2022년 3월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2024년 9월 23일. 임차인의 권리는 말소될 예정이며, 별도 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보입니다.

3.4. 특이사항

* 공동담보로 진행되는 물건입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지역 중 하나로, 유동인구가 풍부합니다.

* 인근에 지하철역(범내골역)과 다수의 버스 노선이 있어 교통 접근성이 매우 좋습니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 디알에코시티는 비교적 신축 건물(2021년 준공)로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 도보 이용 가능 거리, 다수 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 부전초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트 등 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 기반시설: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매에 나왔으므로, 해당 공동담보물들의 권리 관계 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 다른 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 안 씨는 대항력이 없으나, 1억 2,100만원이라는 상당한 보증금이 설정되어 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없지만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다. (단, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다.)

* 건물 이용 상태: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 사용 현황을 경매 시점에 반드시 재확인해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설이나 유해시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 잠재적 투자자는 해당 지역에 대한 추가적인 현장 조사와 정보를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산진구의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물이 비교적 새 건물(2021년 준공)이라는 점이 큰 장점입니다.

* 공동담보 물건이라는 점과 임차인 보증금 문제를 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 하나, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 적절한 가격으로 입찰 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로서 하자 및 관리 부담이 적습니다.

* 부산 지하철 1호선 범내골역 역세권으로 직장인 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변 상권 발달로 인한 임대 수익률 기대 가능성이 높습니다.

* 일반상업지역 내 위치로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 186,000,000원

* 시세 분석: 주변 오피스텔 거래 사례 및 임대 시세 등을 고려할 때, 전용면적 29.84㎡ 기준 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 투자 포인트 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 적정 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 178,000,000원

* (참고: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 상세 권리 분석, 공동담보 물건 현황 등 추가적인 조사와 시장 상황을 반드시 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 후 명도 비용, 세금, 수수료 등 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.