나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22851 [1] 부산광역시 금정구 서동 213-41 현대하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 서동 소재 ‘동상초등학교’서측 인근에 소재하는 현대하이츠빌라(현칭: B) 3층 302호로서, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 4호선 '서동역'이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건인 3층 302호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어있으며 도시가스에 의한 의한 난방구조임

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평단한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22851 (1)

* 소재지: 부산광역시 금정구 서동 213-41 현대하이츠빌라 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

* 토지지분: 40.785999999999994㎡ (약 12.34평)

* 건물면적: 77.69㎡ (약 23.49평)

* 건물지분: 77.69㎡ (약 23.49평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

1.1. 입지조건

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* 본건은 부산광역시 금정구 서동 소재 ‘동상초등학교’ 서측 인근에 위치한 현대하이츠빌라 3층 302호입니다.

* 주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 4호선 ‘서동역’이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

* 주변 지역 지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 (1997-07-16)

* 강제경매 (2025-10-22, 조효근, 113,151,391원) - 말소기준권리

* 압류 (2026-03-05, 금정세무서장) - 매각으로 소멸

* 압류 (2026-03-05, 기장군) - 매각으로 소멸

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (입주자: 최 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-28

* 확정일자: 2025-02-07

* 배당신고일자: 2025-11-03

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (단, 명시적으로 인수되는 권리 사항 없음)

1.3. 상권분석

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* 본건 소재지는 주거지 밀집 지역으로, 단독주택 및 공동주택이 주를 이루는 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설 및 공원이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 서동역(부산도시철도 4호선)이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수하며, 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 동상초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 부산도시철도 4호선 서동역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(입주자: 최 )가 보증금 120,000,000원에 거주 중이며, 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되었더라도, 해당 임차인의 권리 관계 및 명도 절차에 대한 철저한 확인과 법적 검토가 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 준공 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 부산광역시 금정구 서동에 위치한 다세대주택으로, 동상초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 환경은 서동역과 버스정류장이 인접하여 양호하며, 주거 환경 또한 무난합니다.

* 권리 분석 상, 말소기준 권리보다 선순위 권리는 없으나, 1억 2천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 주의사항입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되었음에도 불구하고, 해당 임차인의 명도 진행 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 감정가는 1억 6,900만원이며, 최근 거래 사례를 볼 때 적정 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 교통망: 부산도시철도 4호선 서동역을 이용한 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 강제 경매 물건: 법적 절차를 통해 진행되므로 권리 관계가 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 유사 물건의 거래가격을 고려할 때, 감정가가 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정평가액: 169,000,000원

* 건물면적: 77.69㎡ (약 23.49평)

* 토지면적: 40.79㎡ (약 12.34평)

* 최근 시세 분석:

* 동양맨션 (45.36㎡) 2026년 5월 매매가 105,000,000원 (약 231.5만원/㎡)

* 장미연립 (41.85㎡) 2026년 5월 매매가 55,000,000원 (약 131.4만원/㎡) - *특이 사례로 판단됨*

* 신안빌라 (42.945㎡) 2026년 5월 매매가 100,000,000원 (약 232.9만원/㎡)

* 본건 감정가 대비 시세 분석: 본건 감정가는 169,000,000원이며, 평당 약 217.5만원 수준입니다. 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래사례(약 231~233만원/㎡)와 비교할 때, 감정가는 시세 범위 내 또는 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인(120,000,000원)의 존재는 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산되었으므로, 입찰가 산정 시에는 이를 직접 반영하지 않기로 합니다. 다만, 리스크 요인으로 충분히 인지해야 합니다.

* 예상 입찰가: 155,000,000원

* 이 입찰가는 감정가의 약 91.7% 수준이며, 유사 물건의 시세와 비교했을 때 합리적인 범위 내에서 결정되었습니다. 임차인 명도 및 기타 부대 비용 발생 가능성을 고려하여 적정 수준의 수익률을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.