나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20895 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 50-5 천지리치빌 지하층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 "마산동중학교" 동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근큰크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 13층 건물 내 지하층 201호~203호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 실내인테리어. 바 닥 : 타일 및 석재 마감 등. 창 호 : 스테인리스 창호입니다.

이용상태

1) 일련번호 1 : 일반목욕장(여탕). 2) 일련번호 2 : 헬스클럽. 3) 일련번호 3 : 일반목욕장(남탕).

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비되어 있으며, 진공식 온수 보일러, 히트펌 프, 물탱크 등 목욕탕 관련설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약20m, 남측으로 노폭 약10m, 동측으로 노폭 약8m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25 m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1.은 일반목욕장(여탕), 목록2.는 헬스클럽, 목록3.은 일반목욕장(남탕)으로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20895 (1)

채권자: 류OO

경매 구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복 사건

1.2. 소재지

경상남도 창원시 마산회원구 회원동 50-5 천지리치빌 지하층201호

(본 물건은 해당 주소지의 지하층 201호와 2층 202호, 203호 등 복수의 호실로 구성될 수 있으며, 총 3개 목록으로 이용 중임.)

1.3. 용도

근린상가 (현재 일반목욕장(여탕), 헬스클럽, 일반목욕장(남탕)으로 이용 중)

1.4. 면적

토지 면적: 765.83㎡ (약 231.67평)

건물 면적: 2322.97㎡ (약 702.73평)

1.5. 감정가

3,048,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 회원동 소재 "마산동중학교" 동측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정도 양호합니다.

2.3. 도로 상황

대상 물건 서측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 도로와 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 마산동중학교 상대보호구역에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전 등기가 경료되었으며, 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었습니다. 총 등기부채권액은 3,089,542,880원입니다.

3.2. 말소기준권리

2014년 4월 4일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을5, 1,248,000,000원)이 본 건물의 말소기준권리이며, 이보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 우미래 (상호: 영사우나휘트니스)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. (명시된 보증금 및 차임이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 내용이 없어 별도 확인이 필요합니다. 통상적으로 상가 경매에서 지상권이 인수되는 경우는 드뭅니다.)

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 물건은 일반목욕장(여탕, 남탕) 및 헬스클럽으로 운영 중에 있어, 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있는 업종입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 위치하며, 인근 학교와 공동주택 단지를 배후 수요로 확보할 수 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 활성화 및 추가 개발 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

대상 물건은 "마산동중학교" 인근에 위치하며, 주변에 주택가 및 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

검색 결과, 해당 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 내용을 재확인해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 30억원 이상으로, 채권자 간 이해관계가 복잡하거나 추가적인 채권 발생 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 시 추가적인 점유자 또는 이해관계인이 있을 수 있으므로 현장 조사를 통한 정확한 점유 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마산 지역의 근린상가로서, 목욕탕 및 헬스클럽이라는 안정적인 업종으로 운영 중이며 입지, 교통, 도로 접근성이 양호하고, 토지 이용 계획상 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 중복 사건, 높은 채권 총액, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 업종

목욕탕 및 헬스클럽은 지역 주민들의 꾸준한 수요가 예상되는 필수 생활 시설입니다.

8.2. 양호한 입지 조건

주거 및 상업 지역 혼재, 학교 인접, 편리한 교통 환경은 잠재적 배후 수요 확보에 유리합니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸되며, 현재 파악된 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8.4. 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,048,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시에는 위 감정가 외에도 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 잔금 납부 능력, 잠재적 리스크(중복 사건, 높은 채권 총액, 임대 미상 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 채권 총액이 감정가를 초과하는 점과 중복 사건이라는 특수성을 감안할 때, 유찰 가능성도 배제할 수 없으므로 시장 상황과 리스크 요인을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.