나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10533 [1] 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 680-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2) : 본건은 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 소재 '덕곡마을' 북측 인근에 위치 하며, 부근은 근교의 농촌 취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2):본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 정방형의 각지로서 대체로 평탄하나 남측 인접지보다 약 0.7미터, 북측 및 동측 인접도로보다 약 0.5미터, 약 1미터 높고, 서측 인접지보다 약 0.3미터 낮으며, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형으로 완경사인 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측 및 동측으로 각각 4미터 내외 폭의 콘크리트포장도로와 접함. 기호(2) : 본건 토지는 전부 도로이며 3~4미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(도천3(혼합형)), 가축사육제한구역(2022- 12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

'토지·건물 감정평가명세표'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 조적조(에이엘씨블록) 기와지붕 단층건으로, 외벽 : 치장벽돌 및 돌붙임, 내벽 : 벽지 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가).임대관계 : 미상임. 나).기타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목 포함.
-[목록2] 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 680-4

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.4. 면적

* 토지 면적: 1340.00㎡ (약 405.35평)

* 건물 면적: 84.83㎡ (약 25.66평)

1.5. 감정가

189,087,670원

1.6. 사건번호

밀양지원 2025타경10533 (1)

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

구OOOOOO (구지새마을금고)

1.9. 주요 특징

* 공동담보 물건

* 일괄매각 (토지/건물)

* 제시외 수목 포함 매각

* 목록2: 지분 매각 (상세 내용은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 '덕곡마을' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근교 농촌 취락지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 토지(기호1): 북측 및 동측으로 약 4미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지(기호2): 현황 도로로 이용 중이며, 3~4미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (도천3(혼합형))

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 배출시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약 (말소기준권리: 2018.06.18. 근저당권 구지새마을금고)

* 소유권:

* 김선희 (2011.07.08. 소유권이전)

* 곽정기 (2018.03.21. 소유권이전, 매매)

* 채권 현황:

* 구지새마을금고 (근저당권, 2018.06.18. 설정, 채권최고액 130,000,000원) - 말소기준권리

* 주식회사 케이비국민카드 (가압류, 2024.09.02. 설정, 8,475,613원) - 경매로 소멸 예정

* 구지새마을금고 (임의경매, 2025.10.23. 신청, 91,432,470원) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 138,475,613원

3.2. 임차인 현황

* 인수할 보증금: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (매각으로 모든 권리 소멸 예상)

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

경상남도 창녕군 지역 내 토지 및 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적과 입지에 따라 다양한 가격대를 보입니다.

* 창녕군 내 약 879㎡ (266평) 토지가 6,500만원에 매물로 나왔습니다.

* 다른 토지 매물의 경우, 면적에 따라 1,500만원부터 4억원까지 다양하게 분포되어 있습니다.

* 창녕군 계성면의 약 1855㎡ (561평) 토지가 7,300만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 창녕군 도천면 송진리에서 약 1528평 농지가 평당 15만원, 총 2억 3,920만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

* 창녕군 길곡면 약 2035평 토지가 평당 약 22만원, 총 4억 4,700만원에 매물로 나왔으며, 축사 부지로도 적합한 것으로 보입니다.

* 창녕군 도천면 소재 대지 152평 (502㎡) 단독주택이 1억 1,900만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

* 창녕군 고암면 소재 대지 232평 (766㎡) 단독주택 부지에 대한 정보도 있습니다.

* 창녕군 고암면 계상리 소재 대지 80평 (264㎡), 연면적 25.5평 (84.3㎡) 신축 단독주택이 1억 6,500만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

* 창녕군 길곡면 소재 대지 144평 (476㎡) 단독주택이 2억 1,500만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

본건은 비교적 신축(2018년 준공) 단독주택으로, 토지 면적(1340.00㎡) 대비 건물 면적(84.83㎡)이 작아 전원주택 또는 넓은 마당을 활용한 주거지로 적합할 것으로 판단됩니다. 제시된 주변 시세와 본건의 감정가(189,087,670원)를 비교 분석할 때, 입지 및 상태에 따라 가격 경쟁력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 인근에 '덕곡마을'이 있으며, 농촌 취락지대로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 창녕군 시설관리공단에서 운영하는 시설로 생활폐기물소각시설, 우포늪 체험장, 공설장례식장, 추모공원 등이 있습니다.

5.2. 자연환경

* 농촌 지역 특성상 주변이 비교적 쾌적할 것으로 예상되나, 가축사육제한구역 및 배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 축사나 특정 시설 설치에 제약이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 사항

* 본건 토지는 '토지/건물 일괄매각'으로 진행되나, '토지면적' 1340.00㎡와 '토지 지분' 479.5244㎡ 표기, 그리고 '목록2: 지분 매각'이라는 문구가 혼재되어 있어 토지 전체의 소유권 관계 및 매각 대상 면적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 대지면적(platArea)은 382㎡로 기재되어 있어, 실제 건물 연면적(84.83㎡) 대비 토지 면적의 활용 방안 및 가치에 대한 고려가 필요합니다. [cite:7, architect JSON]

* 토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 배출시설 설치제한지역으로, 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 사항

* 건물은 2018년에 신축되어 비교적 최신 건물이나, 내부 상태 및 하자 유무는 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 수목이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 비용 또는 관리 방안을 고려해야 합니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다. (현재 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

* 창녕 도천면 인근 지역에서 건설폐기물 처리 공장 건립 반대 민원이 있었던 사례가 있어, 지역 주민 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 도천면 소재의 비교적 신축(2018년 준공) 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 전원생활이나 주말주택으로 활용 가치가 높습니다. 교통 접근성은 양호한 편이며, 주변 환경은 농촌 취락지대입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 면적 및 지분 표기상의 불일치, 제시외 수목 포함, 임대차 관계 미상 등은 낙찰 후 명확한 확인 및 추가적인 고려가 필요한 부분입니다. 또한, 지역 내 건설폐기물 처리장 관련 민원 사례가 있어 잠재적인 지역 사회 갈등 요소를 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2018년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 넓은 토지 면적(약 405평)을 활용한 전원생활이나 주말주택, 세컨드하우스로 적합합니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전하게 경매에 참여할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 및 토지 활용 가치를 고려할 때, 적정 낙찰가 산정 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,087,670원입니다.

제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 다음과 같은 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 건물 연면적 84.83㎡ (약 25.66평)에 비해 토지 면적 1340.00㎡ (약 405.35평)이 상당히 넓어 토지 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

* 신축 건물(2018년 준공)이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 주변 농지 시세가 평당 15만원~22만원 수준인 점을 고려할 때, 토지 가치는 약 6천만원 ~ 9천만원 수준으로 추정됩니다.

* 신축 단독주택의 건물 가치는 감정평가액의 일부를 반영합니다.

* 다만, 토지 지분 표기 상의 불일치, 제시외 수목 처리, 임대관계 미상 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

본 예상가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 신중한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.