나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12795 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제8층 제803호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 영등포시장역 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층 중 제8층 제803호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12795 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-3 나온타워 제8층 제803호

용도: 도시형생활주택 및 오피스텔

감정가: 218,000,000원

토지면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요 특징: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 당산동에 위치하며, "서울영동초등학교" 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형이며, 북서측으로는 약 6m 폭의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12795) (등기 접수 2025년 10월 23일)

본 경매 절차에서 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 을26. 주택임차권 (임차인: 이 , 보증금 220,000,000원, 전입일자 2020년 6월 22일, 확정일자 2020년 5월 28일, 배당신고일자 2024년 6월 27일) - 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 그 외 갑구의 소유권 이전 등기 및 을구의 기타 권리 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 당산동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로, 인근에 서울영동초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

지하철 5호선 역세권으로 서울 주요 업무지구(여의도, 도심 등)로의 접근성이 우수하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 형태는 도시형생활주택 및 오피스텔로 이용 중입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설로는 서울영동초등학교가 인접해 있습니다.

교통망으로는 지하철 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건: 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)와의 조건부 매각으로 진행됩니다. 임차인(이 )은 매수인에 대한 대항력을 포기하였으며, 이는 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없음을 의미합니다. 그러나 HUG와의 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한사항: 본 물건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31, 아파트 해당) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지이므로, 잔금 납부 시점에 허가 구역 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물 이용 상태: 공부상 오피스텔로 되어 있으나, 실제 이용 현황은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동의 역세권에 위치한 도시형생활주택 및 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리 분석상 특별히 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, HUG와의 특수 조건이 있으나 대항력 포기 조항으로 인해 매수인의 직접적인 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항과 HUG와의 구체적인 매각 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어나 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 영등포시장역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

소형 면적(약 9평)으로 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 본건 물건(2012년 준공, 전용면적 29.84㎡/약 9.03평)의 감정가는 평당 약 2,414만원으로 책정되어 있습니다.

주변 유사 연식의 소형 다세대주택(휴브리지Ⅱ, 2012년 준공, 17.4㎡)은 평당 약 2,281만원에 거래되었고, 비교적 최근 준공된 건물(스테이휴당산102동, 2016년 준공, 32.84㎡; 여의나루더명남더블레스, 2019년 준공, 26.81㎡)은 평당 약 3,700만원 이상에서 거래된 것을 감안할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 상황을 합리적으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

HUG 관련 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없으므로, 이는 긍정적인 요소입니다.

토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 상승한 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

이에 본 물건의 예상 입찰가는 2억 4천만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.