나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12791 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2021.03.08.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금328,000,000원 / 임대차계약일자 2021년10월04일 / 확정일자 2021년10월05일

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제8층 제801호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12791 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 335,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 토지 면적은 9.83㎡(약 2.97평), 건물 면적은 31.57㎡(약 9.55평)입니다.

해당 건물은 철근콘크리트구조의 지하2층, 지상9층 건물 내 제8층에 위치하며, 2021년 3월 8일에 사용 승인되었습니다.

주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

단지 북동측 인근에 화곡초등학교가 소재하고 있습니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 영등포세무서장의 압류입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권(을1), 소유권이전(갑5), 압류(갑6), 가압류(갑7), 강제경매(갑8) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매수인이 인수하는 특별한 권리나 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(주기영)가 보증금 328,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있으나, 전입일자(2021-11-24) 대비 확정일자(2021-10-05)가 빠르며, 배당신고일자(2023-10-30)를 통해 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 특이사항 및 주의사항으로 HUG 인수조건 변경과 함께 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 오피스텔, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 있어 이용이 편리합니다.

특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 인근에 화곡초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

주거 및 업무 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량으로도 진출입이 원활합니다.

건물 내 기본 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 기계식 주차설비는 18대 용량으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 매수인에게 추가적인 임차보증금 반환 의무는 없습니다. 다만, 관련 서류 및 절차 진행 시 유의해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 시설 보호구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 증축 등 개발 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

강서구 화곡동 일대의 오피스텔 및 상가 공급 현황에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 오피스텔로, 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 권리관계 또한 명확하여 매수인이 인수하는 부담이 없습니다.

다만, 복합적인 도시계획 제한사항이 존재하며, 향후 임대 시장의 경쟁 구도를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 지하철 5호선 화곡역을 이용하기 편리하여 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2021년 준공된 신축 건물로, 즉시 임대 또는 실거주가 가능하며 관리 비용 부담이 적습니다.

권리 분석상 소멸되는 권리만 존재하여 명확하고 안전한 취득이 가능합니다.

주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 도심 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 335,000,000원이며, 건물 면적은 31.57㎡(약 9.55평)입니다.

인근 지역 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 해당 면적의 오피스텔은 약 300,000,000원에서 335,000,000원 범위로 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가가 현 시세와 유사하거나 최상단 수준에 해당하므로, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 0원을 고려할 때, 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 325,000,000원에서 335,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 동향을 감안하여 330,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.