나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12758 [1] 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '양강초등학교' 북측에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '신정네거리역'(지하철 2호선), '신정역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, 사용승인일: 2019.02.20. 외벽: 파벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며 도시형생활주택 단지형다세대의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12758 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 478-10 삼성하우징 제2층 제201호

건물 명칭: 삼성하우징

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

토지 면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

건물 면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

감정 가격: 243,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

사용 승인일: 2019년 02월 20일

건축 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제2층 제201호

1.2. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2020년 03월 25일 접수된 김명환 근저당권 (180,000,000원) 입니다.

* 등기부 상 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류, 임차권 등) 는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 특별 매각 조건으로 인해 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤*)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입 일자: 2019년 04월 22일

* 확정 일자: 2019년 04월 05일

* 배당 신고 일자: 2022년 05월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 입지 조건

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, '양강초등학교' 북측에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 연립주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

* 지하철 2호선 '신정네거리역'과 5호선 '신정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 2019년 2월 20일 사용 승인되었습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형 토지로, 현재 도시형생활주택 단지형 다세대 주택의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 부지는 남측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률 - 교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 기간 확인 필요: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.5. 상권 분석

* 물건지 주변은 다세대, 연립주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통망(지하철 2, 5호선) 이용이 용이하여 역세권의 잠재적 가치를 지닙니다.

1.6. 생활 정보

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: '양강초등학교'가 인근에 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 2호선 '신정네거리역'과 5호선 '신정역'을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용상황 확인이 불가했습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 공항시설법에 따른 원추표면구역, 진입표면구역에 해당하여 항공기 소음 등 간접적인 영향 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 국적 및 토지 이용 목적에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 신축 및 증축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 양천구 신월동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지하철 2호선과 5호선 역이 인근에 있어 교통 환경이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 강제경매 사건이며, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점, 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2019년 준공)

* 서울 양천구 내 위치, 지하철 2, 5호선 이용 가능

* 임차인 대항력 포기 조건으로 인한 권리 인수 부담 최소화

* 향후 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 가치 상승 기대

1.10. 예상 입찰가

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 실거래가(2026년 5월 기준, 약 30,200만원 ~ 32,900만원/52~55㎡)를 고려할 때, 본건의 면적(28.23㎡)을 감안한 시세는 약 16,500만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가(24,300만원)와 채권자의 경매 신청 금액(22,500만원)을 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적으로 22,000만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.