나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12768 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,아파트,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 4~5M내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 233-21, 신월동 233-22 2필 모두 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12768 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신월IC 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준임.

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지는 2필 일단의 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 본건 토지 서측으로 노폭 약 4~5M 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주 *임.

말소기준권리는 2024년 11월 22일자 남부천세무서장의 압류임.

주택임차권(임일통, 보증금 260,000,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등기 등 후속 권리들은 모두 말소될 예정임.

등기부채권 총액은 260,000,000원임.

현황 임차인으로는 주택도시보증공사(임일통)가 있으며, 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-18, 확정일자 2021-09-16, 배당신고일자 2023-10-27이나 대항력은 없음.

또 다른 임차인 최 는 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-17이며, 대항력은 없음.

인수 보증금은 0원임.

특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 HUG 관련 임차권이 본 매각으로 소멸됨을 의미함.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 양호한 편이나, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 교통 환경은 차량 접근이 용이하고 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

인근에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경을 갖추고 있음.

정확한 편의시설 및 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설의 존재로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역, 공항시설법상 수평표면구역 및 진입표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 비행 소음 및 군사 시설 관련 제한사항이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있음(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 아파트 등).

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 과거 복잡한 권리 관계가 있었음을 시사함.

임차인 최 의 보증금 및 차임이 미상인 특이사항은 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됨.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 도심 접근성과 주거 환경을 갖추고 있음.

채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG 관련 임차권이 말소되는 조건으로 매각되어 낙찰자는 별도의 임차권 인수 부담이 없을 것으로 보임.

다만, 공항 소음, 군사 시설, 토지거래허가구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로 투자 전 면밀한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 신축급 다세대주택으로 희소성 보유.

HUG 관련 권리관계가 명확히 정리될 예정으로, 비교적 안전하게 취득 가능.

향후 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 261,000,000원임.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 52.41㎡(2017년 건축)가 302,000,000원, 전용면적 55.56㎡(2019년 건축)가 329,000,000원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 576만원 ~ 592만원 수준임.

본건은 전용면적 28.66㎡로, 유사한 시기에 건축된 건물임을 감안할 때 3.3㎡당 약 580만원을 적용하면 시세는 약 166,228,000원으로 추산됨.

이는 감정가(261,000,000원) 대비 낮은 수준이나, 해당 면적의 주택 가치를 고려한 보수적인 추정치임.

HUG 채권액(260,000,000원)이 감정가와 일치하는 점, 건물의 신축 연도(2020년 건축 허가, 2021년 사용 승인) 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 이를 소폭 하회하는 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.