나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73373 [1] 경기도 양주시 광적면 덕도리 844-1 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 "덕도삼거리" 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

옹벽 등을 통하여 등고평탄하게 조성된 대체로 사다리형의 토지로서 일련번호(1,2,5,7,9) 토지는 폐기물재활용시설 등의 부지로 이용 중이고, 일련번호(8,10,11,12)토지는 도로 상태임.

인접 도로상태

북서측 왕복 2차선 포장도로를 통하여 차량출입이 이루어지고 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,7,9) : 생산관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 일련번호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11나목에 따른 도로[공고번호 제2021-2289호]임. 일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 일련번호(8) : 생산관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 일련번호(10,11,12) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬 등 마감.(탐문조사) 일련번호(4) 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 마감.(탐문조사) 창호 : 샤시창호임. 일련번호(6) 일반철골구조 일반철골조지붕 2층 건물로서 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감.(탐문조사) 창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호(3) : 폐기물재활용시설로 이용 중임. 일련번호(4) : 공부상 사무소이며 현황 3층은 기숙사 용도로 이용 중인 상태로 탐문조사됨. 일련번호(6) : 공부상 다중주택이며, 현황 기숙사 용도로 이용 중인 상태로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73373 (1)

소재지: 경기도 양주시 광적면 덕도리 844-1 외 (관련 토지 포함)

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설 (현황 폐기물재활용시설, 사무소, 기숙사 등으로 이용 중)

감정가: 5,939,750,000 원

토지면적: 8,724.00 ㎡ (약 2,639.12 평)

건물면적: 1,302.20 ㎡ (약 393.92 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함, 단 이동 및 철거 용이한 일부 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 주요 근저당권자)

특이사항: 중복사건, 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 "덕도삼거리" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 중소규모 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 교통 여건은 보통 수준입니다. 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 출입에 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역(제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 제3종), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 고려사항입니다.

주변 시설: 본 건은 산업 시설로 분류되며, 주변 역시 공장 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 주거 또는 상업 지역과는 다른 특성을 보입니다. 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 분뇨 및 쓰레기 처리 시설이라는 용도 자체로 인해 주변 지역 주민들과의 마찰 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 7일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3, 2,556,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 공시된 내용 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 별도 확인이 필요합니다.

유치권: 현재 조은종합건설에서 공사대금 26억 4천만원을 이유로 유치권을 행사 중인 것으로 현장 조사 및 현수막을 통해 확인되었습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 별도의 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* 주식회사금강개발김명운

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-12-22 (향후 일자)

* 확정일자: 2026-07-29 (향후 일자)

* 배당신고일자: 2026-08-04 (향후 일자)

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건의 주요 용도가 분뇨 및 쓰레기 처리시설이며, 주변 지역이 공장, 농경지 등과 혼재되어 있음을 고려할 때, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다. 본 건은 특정 산업(폐기물 처리 및 재활용)을 위한 입지로서, 관련 산업의 집적 가능성 또는 물류 동선 효율성을 고려한 입지적 특성이 중요합니다. 생산관리지역이라는 용도지역 및 각종 제한사항은 상업적 활용보다는 산업 시설로서의 활용에 더 적합함을 시사합니다.

5. 생활정보

본 건 내에는 사무소 및 기숙사 용도로 사용되는 건물이 있어, 관련 시설을 이용하는 근로자들의 기본적인 생활 및 근무 환경을 지원하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 소재한다는 정보가 있으나, 대규모 상업 시설이나 주거 편의 시설과의 접근성은 높지 않아, 직원들의 생활 편의는 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 26억 4천만원 규모의 조은종합건설 유치권은 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 법적 분쟁 및 상당한 금전적 부담으로 이어질 수 있는 최우선적 리스크 요인입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건 존재는 절차상의 복잡성 및 예측 불가능성을 야기할 수 있으므로, 관련 상세 정보를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함되지만, 일부(㉠, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦)는 제외되므로 정확한 매각 대상 범위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한, 군사시설 보호, 배출시설 설치 제한 등 다양한 규제가 있어 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 110억원 이상으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 시설 운영 관련 환경 규제: 분뇨 및 쓰레기 처리시설은 환경 규제 강화 시 운영에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 분뇨 및 쓰레기처리시설로서, 현재 폐기물 재활용 시설, 사무실, 기숙사 등으로 이용되고 있는 부동산입니다. 감정가는 59억 3천만원대이나, 26억 4천만원에 달하는 유치권이 존재하며, 토지 이용에 대한 다수의 법적 제한이 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높으므로, 철저한 사전 조사가 없다면 큰 위험을 초래할 수 있습니다. 따라서 본 건은 해당 업종에 대한 전문성과 경험이 있는 실수요자에게 적합할 수 있으며, 일반적인 투자 상품과는 성격이 매우 다름을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 시설로서의 활용성: 폐기물 재활용 시설, 사무실, 기숙사 등이 이미 구축되어 있어, 관련 사업을 영위하고자 하는 실수요자에게는 즉시 활용 가능한 이점이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 8,724.00 ㎡ (약 2,639.12 평)의 넓은 토지 면적은 향후 사업 확장 또는 다른 용도로의 개발 가능성을 제공합니다 (단, 현행 토지이용계획 및 제한사항 고려 필요).

* 부담 없는 임차인 인수: 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금이 없어 낙찰자의 초기 부담이 적습니다.

* 양호한 교통 접근성: 주요 도로와의 연결성이 확보되어 물류 이동에 비교적 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(5,939,750,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 26억 4천만원 규모의 유치권 성립 여부 및 해결 비용: 유치권이 정당하게 성립될 경우, 이를 해결하기 위한 추가 비용이 발생하며, 이는 낙찰가의 큰 부분을 차지할 수 있습니다.

* 다수의 법적 제한사항: 토지 이용 제한으로 인한 활용도 저하 가능성을 반영해야 합니다.

* 부동산의 특정 용도: 분뇨 및 쓰레기 처리시설 등 특정 산업 관련 부동산의 시장 수요 및 가치 평가를 면밀히 검토해야 합니다.

* 물건의 전반적인 상태 및 추가 시설 투자 필요성.

무엇보다도, 유치권 문제, 제시외 건물 등 명세서 상의 모든 특이사항에 대한 철저한 법률적, 현장 조사를 선행한 후, 예상되는 투자 수익률과 위험 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 유치권이라는 큰 리스크 요인이 존재하므로, 감정가 이하의 입찰가격을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.