나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513144 [1] 인천광역시 부평구 부평동 534-88 부평룩소르주상복합아파트 2층102동203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임. 기호(2)는 인천광역시 중구 중산동 소재,"영종1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(부평역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 양호함. 기호(2) 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제2층 제102동203호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시창호임. 기호(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 제5층 제504호로서 외벽:강화유리 및 석재등 마감. 창호:하이샤시창호.

이용상태

기호(1) 아파트로 이용중임. 기호(2) 근린생활시설(노래연습장)으로 이용중이며, 인접 호수와 일괄 사용중임.

설비내역

기호(1) 기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비등이 되어있음. 기호(2) 기본적인 위생설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임. 기호(2) 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 30M, 약 8m내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(2) 본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철 도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2 025.8.26. ~ 2026.8.25.) 기호(2)중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접 합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03) <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정 기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1),(2) 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 534-88번지에 소재하는 부평 룩소르 주상복합아파트 2층 102동 203호입니다. 아파트 용도로 이용 중이며, 건축물대장상 용도는 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 복합 건물입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 중OOOOOO이며, 감정평가액은 228,000,000원입니다. 토지 면적은 6.79㎡ (약 2.05평)이며, 건물 전용 면적은 52.86㎡ (약 16.00평)입니다. 건물 분양 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 건물은 철근콘크리트구조로 19층 건물 중 2층에 위치하며, 2018년 11월 13일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부원중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 부평역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 10월 22일 접수된 강제경매(갑4)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다(지상권 없음).

본 건에는 대항력 있는 임차인이 3인 존재합니다.

* CUIJINSHAN: 2024년 03월 21일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* LILING: 2022년 11월 04일 전입, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

* 한국토지주택공사 (입주자: 이채범): 2022년 11월 04일 전입, 2022년 10월 07일 확정일자, 2025년 11월 03일 배당신고일자, 대항력 있음. 보증금 210,000,000원.

주의사항: 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인 2인(CUIJINSHAN, LILING)이 존재하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 제시된 "인수 보증금 합계: 0원"과는 별개로, 대항력 있는 임차인의 존재는 신중한 접근을 요합니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설이 복합된 주상복합 건물로, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 혼재되어 있습니다. 인천 지하철 1호선 부평역이 인접해 있어 유동인구가 풍부하고, 기본적인 상권 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천 지하철 1호선 부평역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교육: 단지 인근에 부원중학교가 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

편의시설: 주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 다수 존재: 총 3인의 대항력 있는 임차인이 있으며, 특히 보증금 및 차임 정보가 없는 2인의 임차인으로 인한 명도 부담 및 보증금 관련 불확실성이 가장 큰 리스크입니다.

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 또는 법인이 주택 용도로 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

건물 복합 용도: 주상복합 건물 특성상 주거 외 업무 및 근린생활시설과 함께 사용되므로, 소음, 통행량 증가 등 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고 주변 상권이 발달한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 2인의 임차인으로 인해 권리분석 및 명도와 관련된 리스크가 매우 높은 편입니다. 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 하며, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 토지거래허가구역 지정 기간도 확인하여 해당될 경우 추가적인 절차가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 인천 지하철 1호선 부평역과 인접하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

생활 편의성: 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

잠재적 가치: 복합 용도의 건물로, 상권 활성화에 따른 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원

본건의 경우, 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상) 다수 존재로 인한 명도 및 잠재적 추가 비용 발생 위험이 매우 높습니다. 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 법적 보증금 인수 의무가 없음을 시사할 수 있으나, 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용은 별개로 고려해야 합니다. 이러한 높은 위험 요소를 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.