나이스옥션 법원경매 전주 2025타경984 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 건물, 상업나지 등이 소재한는 미성숙상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제104호 외 5개호로서, 외 벽 : 석재붙임, 드라이비트마감 등. 내 벽 : 몰탈마감, 몰탈위 페인팅마감 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1),(5),(6) : 제1종근린생활시설(현황 "공실") 기호(2) : 제2종근린생활시설(외부표기 : "금일건설") 기호(3),(4) : 제2종근린생활시설(현황 "공실")

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 현황 "상업용부지"임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선 포장도로 및 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭20m~25m)(2017-02-28) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역 )<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경984 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5, 1동 1층 104호

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

감정가: 593,000,000원

토지면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물면적: 65.13㎡ (약 19.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (자료 기반 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동, 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 상업용 건물 및 상업 나지 등이 소재한 미성숙 상가 지역으로, 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로는 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 3차선 포장 도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류 및 중로 2류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 농협은행 주식회사의 근저당권(접수일자 2024-01-26)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 인수되는 권리(임차인 보증금 등)가 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을3, 을4, 을5 근저당권 및 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑11 가압류, 갑10 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 66억 6천 3백만원에 달하나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황: 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 주변 지역은 상업용 건물과 나지가 혼재된 미성숙 상가 지역으로, 향후 상권 발달에 따른 성장 가능성이 있습니다.

현재 이용 상태: 건물 내 제1종 근린생활시설은 현황 '공실' 상태이며, 제2종 근린생활시설 중 한 곳은 '금일건설'이라는 외부 표기가 되어 있고, 다른 제2종 근린생활시설은 '공실' 상태입니다.

시사점: 다수의 점포가 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 또는 직접 사용 시 초기 공실 리스크 관리가 용이할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본 물건은 전주양현중학교 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

교통 편의성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 일반적인 수준의 교통 편의성을 제공합니다.

기타: 전주혁신도시 복합문화센터 등 다양한 문화시설이 위치한 혁신도시가 인접해 있으나, 본 물건지와의 직접적인 편의시설 연관성은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

미성숙 상가 지역: 현재 상권이 완전히 발달하지 않은 단계이므로, 임대 수익률 확보 및 공실률 관리에 중장기적인 관점이 필요할 수 있습니다.

공실 위험: 현재 다수의 점포가 공실 상태이므로, 안정적인 임대 수익을 창출하기 위한 적극적인 임차인 모집 전략이 요구됩니다.

유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 금융 구조로 인한 잠재적 위험이 있을 수 있으나, 권리 분석상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 향후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 2025타경984호로 진행 중인 전주시 덕진구 만성동 소재 근린상가 건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 활용 가능하며, 현재 일부 공실 상태입니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 주변은 미성숙 상가 지역이나 향후 발전 가능성이 있으며, 도로 접근성은 양호합니다. 전반적으로 권리 관계는 명확하나, 상권의 미성숙 단계와 현재의 공실 상태는 투자 시 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

성장 잠재력: 신흥 상권 지역에 위치하여 미래 가치 상승에 대한 기대가 가능합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

즉시 활용 용이성: 다수의 점포가 공실 상태이므로, 소유주가 직접 사용하거나 즉시 임대 사업을 시작하기에 유리합니다.

권리 관계 명확성: 인수할 권리가 없어 명도 후 소유권 행사에 있어 비교적 간편합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 593,000,000원입니다.

본 물건은 현재 미성숙 상가 지역에 위치하며 다수의 점포가 공실 상태임을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 예상되는 임대 수익률, 공실률, 상권 발달 속도, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 동향 등을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.