나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53541 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 9층911호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 내 제9층 제911호로서, (사용승인일 : 2015.06.11) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(거실 겸 방1, 주방1, 욕실1, 현관1, 보일러실1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평지의 부정형 토지로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강광섭의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 9.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의].

AI 물건분석

1. 물건기본정보

- 사건번호: 안산지원 2025타경53541 (1)

- 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-16 보광그랑베르 9층911호

- 용도: 도시형생활주택

- 감정가: 67,300,000원

- 건물면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

- 토지면적: 6.59㎡ (약 1.99평)

- 사용승인일: 2015년 6월 11일

- 건물구조: 철근콘크리트구조

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주택도시보증공사

- 연면적: 9360.0058㎡ (약 2831.5평)

1.1. 입지조건

- 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

- 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

- 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 평지의 부정형 토지로 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 도로, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2022년 8월 30일)

- 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강 승계인)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 17일

* 확정일자: 2022년 8월 1일

* 배당신고일자: 2024년 8월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 강 의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 9일자로 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

- 등기부상 권리 요약: 소유권 보존 및 이전, 주택임차권(강 , 말소예정), 압류(인천세무서, 시흥세무서), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

- 주변 지역: 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

- 최근 거래 사례 분석 (2026년 7월):

* 인근 연립주택 (964-2번지, 1990년식): 30㎡ (약 9.08평) 98,100,000원 (평당 약 1,080만원)

* 인근 연립주택 (964-2번지, 1990년식): 40.14㎡ (약 12.14평) 188,000,000원 (평당 약 1,550만원)

* 인근 다세대주택 (1057-4번지, 2011년식): 62.35㎡ (약 18.86평) 162,000,000원 (평당 약 860만원)

- 본 물건(도시형생활주택, 19.24㎡)은 제시된 사례들보다 면적이 작습니다. 30㎡ 연립 거래가(평당 약 1,080만원)를 본건 면적(5.82평)에 단순 적용 시 약 6,285만원 수준입니다. 감정가 67,300,000원은 유사 면적 연립 거래가 대비 다소 높게 책정되었으나, 건축 연도(2015년식)를 고려하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

- 교육시설: "선부중학교"가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

- 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 건물 특징: 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 토지 이용 계획: 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 시 용도 제한을 받을 수 있습니다.

- 토지 거래 허가 구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 경매 취득 시 직접적인 문제는 없으나, 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다.

- 현장 조사 제약: 감정평가 당시 이해관계인 부재, 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부 확인에 제약이 있었으므로, 실제 내부 상태는 공부와 다소 상이할 수 있습니다.

- 주변 시설: 현재까지 조사된 정보 및 일반 검색 결과로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

- 본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2015년식)입니다.

- 권리 관계상 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 110,000,000원을 전혀 인수하지 않아도 됩니다.

- 채권자가 주택도시보증공사라는 점에서 권리 관계가 비교적 명확하게 정리된 편입니다.

- 입지 조건상 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 교육 및 교통 시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자포인트

- 인수 부담 제로: 임차보증금 인수 부담이 없어 실질적인 낙찰가율을 높일 수 있습니다.

- 최신 건물: 2015년식 건물로, 주변의 노후된 연립/다세대 주택 대비 상품성이 우수할 수 있습니다.

- 지역 잠재력: 안산시 단원구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

- 소형 면적: 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합한 소형 면적입니다.

1.8. 예상입찰가

- 감정가: 67,300,000원

- 건물 면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

- 최근 거래 사례(30㎡ 연립, 9810만원)의 평당가(약 1,080만원)를 적용 시 예상가 약 6,285만원입니다.

- 본건 감정가는 평당 약 1,156만원으로, 유사 사례 대비 신축 연식(2015년식 vs 1990년식)을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

- 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 입찰이 권장됩니다.

- 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준 또는 시세와 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 좋습니다.

- 보수적인 접근: 55,000,000원 ~ 60,000,000원

- 적극적인 접근: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

- 본건의 작은 면적과 도시형생활주택이라는 특수성을 감안하여, 해당 가격대를 기준으로 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.