나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53528 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-4 루미앙스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "석수중학교" 북서측 인근에 소재하며 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서해선 달미역이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.07.19 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 2층 201호로서 외벽 : 석재붙임, 스톤뿜칠 마감등 내벽 : 벽지도배, 타일 마감등 창호 : 샷시창호 마감등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 세부이용상황은 내부구조도 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도에 동북측, 남동측 양면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(생각을키우는유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(생각을키우는유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김수종의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 9. 21.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의].

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53528 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-4 루미앙스 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지 면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

건물 면적: 55.11㎡ (약 16.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "석수중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 서해선 달미역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 22일 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(갑5)입니다. 본 물건에는 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 김수종)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 2월 24일

배당신고일자: 2024년 3월 26일

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기(을5)가 있으며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

권리분석 결과, 가장 중요한 사항은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원입니다. 이 금액은 감정가 223,000,000원을 초과하므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 주변이 주택 밀집 지역이므로 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

2019년 7월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 2층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 마감은 벽지도배, 타일, 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 석수중학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금(225,000,000원)이 감정가(223,000,000원)보다 높으므로, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으며, 물건의 실제 취득 가치를 높이는 요인이 됩니다. 또한, 토지이용계획상 시가지경관지구, 가축 사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하므로 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 하지만, 가장 치명적인 단점은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있으며, 시장 가격과의 괴리가 발생할 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 인수해야 할 임차보증금 잔액을 감안한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 인근에 지하철역(달미역)이 소재하여 교통 접근성이 좋습니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2011년에 건축된 62.35㎡ 면적의 주택이 162,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건(55.11㎡, 2019년 건축)과 직접적인 비교는 어렵지만, 시장 가격의 대략적인 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

감정가는 223,000,000원이나, 선순위 임차인의 보증금 225,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으므로, 실제 매수인이 부담하게 될 총액은 감정가 또는 그 이상이 될 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건 자체의 가치와 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 수준인 223,000,000원을 기준으로 접근하되, 최악의 경우 인수해야 할 보증금 전액(225,000,000원) 이상으로 입찰가를 고려하는 것이 리스크 관리 측면에서 필요할 수 있습니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

다만, 이는 예상치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 인수되는 임차보증금 225,000,000원을 고려했을 때, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.