나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503557 [1] 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 7층733호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 다정동 소재 "세움초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물(도시형 생활주택1개호)로서, 본건 주위는 공동주택이 주를 이루며 근린생활시설 및 학교 등의 공공 시설이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상8층건내 7층 733호로서 (사용승인일: 2019.08.16) 외벽 : 석재 및 타일 등 내부 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 광대로 등에 4면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(접함), 중로1,2류(접함) 가축사육제한구역, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025.6.9. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경503557 (1) 사건으로, 세종특별자치시 나성동 727번지 SR파크센텀 7층 733호에 소재한 도시형생활주택입니다.

건물 총 감정가는 114,000,000원이며, 토지 면적은 6.88㎡(약 2.08평), 건물 면적(전용 면적)은 17.85㎡(약 5.40평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 김OO입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(도시형생활주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다. 사용승인일은 2019년 8월 16일입니다.

본 물건의 전용 면적은 17.85㎡(약 5.40평)이며, 공급 면적은 약 20~23㎡ 내외로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

건물명칭은 SR파크센텀이며, 2019년 8월 16일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 집합건물입니다. 지하 4층, 지상 8층 규모이며, 본건은 7층에 위치합니다. 건물 내에는 도시형생활주택 외 판매시설, 근린생활시설, 의료시설 등이 복합적으로 입점해 있습니다.

2.2. 지역 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 특히, '세움초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 광대로 등 주요 도로와 4면이 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접해 있어 상업 및 주거 활동에 유리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 11월 16일 접수된 세종특별자치시의 압류(갑5)입니다.

등기부상 을구 1번에는 2025년 6월 9일 접수된 김효석 임차인의 주택임차권(권리금액 90,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 김효석 씨가 거주 중입니다.

임차인의 보증금은 115,000,000원이며, 전입일자는 2019년 12월 27일, 확정일자는 2019년 12월 11일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 9일입니다.

을구 1번 임차권등기 금액은 90,000,000원이지만, 임차인 현황 상 보증금 총액은 115,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기가 존재하며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요소입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 SR파크센텀은 세종시 나성동 중심상업지역에 위치하여, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 건물 자체적으로도 도시형생활주택, 상가, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 통합된 복합 상권입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 '세움초등학교'가 동측에 위치하고 있으며, 나성초등학교, 나성중학교 등도 가까워 자녀가 있는 세대에게 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 상업 지구를 통해 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐길 수 있습니다. 세종시의 주요 행정 및 편의 시설 접근성도 좋습니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

본건 주변 지역은 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 혐오 시설은 특별히 보고되지 않습니다. 전체적으로 쾌적하고 편리한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 김효석 씨의 보증금 115,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(114,000,000원)가 임차인 보증금보다 낮으므로, 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 변제하지 못할 가능성이 높습니다.

* 내부 상태 및 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상이고 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 도면 및 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태가 평가와 다를 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2019년 사용승인으로 비교적 신축이지만, 장기적인 관점에서 건물 관리 상태 및 수선 필요성을 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

SR파크센텀 물건은 세종시 나성동 중심상업지역이라는 우수한 입지를 자랑합니다. 건물 자체도 비교적 신축 연한에 속합니다. 하지만, 본 물건의 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가가 임차인의 보증금보다 낮다는 점을 감안할 때, 본 물건은 명확한 권리 분석과 보증금 인수 금액에 대한 철저한 검토 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 세종시의 핵심 상업 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도: 주거, 상업, 업무 기능이 결합된 지역으로 수요층이 다양합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 114,000,000원입니다.

그러나, 본 물건에는 대항력 있는 임차인 김효석 씨의 보증금 115,000,000원이 존재하며, 이 금액 전액 또는 일부가 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

본 물건의 경우, 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 매수인이 추가적인 부담을 지지 않기 위해서는 최소한 임차인의 보증금 전액인 115,000,000원 이상으로 입찰해야 합니다. 만약 115,000,000원 미만으로 낙찰될 경우, 낙찰가와 임차인 보증금의 차액만큼 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적(17~20㎡)의 SR파크센텀 물건들이 약 1억 2천만원에서 1억 3천 5백만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하여 최소 115,000,000원 이상의 입찰가를 고려해야 하며, 시장 가격대를 고려할 때 120,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰을 검토해 볼 수 있습니다.

단, 이는 임차인 보증금 인수라는 큰 리스크를 감수한 가격이며, 철저한 배당표 분석과 임차인과의 협상 가능성 등을 추가로 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.