나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12659 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "매봉초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서 (사용승인일자: 2020. 7. 10.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12659 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1, 더존퍼스트 제5층 제503호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 23.47㎡ (약 7.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일자: 2020년 7월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근 주거지역에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거환경을 형성.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '오류동역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 3일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3).

* 본건 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을3. 주택임차권 (민정기)

* 갑2. 공유자전원지분전부이전 (손재현)

* 갑3. 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑4. 강제경매 (주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 특별한 언급은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되었으나, 해당 물건에 지상권은 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(민 ): 보증금 200,000,000원, 전입/확정일자 2021.12.16. 배당신고일자 2023.08.03. 대항력 없음. (보증금 전액 배당받지 못할 경우 HUG가 인수 부담을 지게 되나, 매각 조건상 매수인은 인수할 보증금이 없도록 하는 조건이 있음.)

* 이윤희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.02.27. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 매각 조건으로 하고 있음. 이는 매수인이 임차인의 보증금에 대해 별도로 인수할 부담이 없도록 정리될 가능성이 높음을 시사.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 주변 개발 현황 및 상권 발달 정도는 보통 수준으로 판단됨.

* 인근의 오류동역을 중심으로 한 지역 상권을 일부 이용 가능.

1.4. 생활정보

* 교육: 매봉초등학교가 인근에 위치.

* 교통: 오류동역 (지하철 1호선), 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능.

* 주거환경: 비교적 조용한 주거지역 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 공항시설법, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재. (지정기간 등을 확인할 필요 있음)

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인으로 표기되어 있으나, 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. 특히 HUG 관련 특이사항은 면밀한 확인 필요.

* 건물 노후도: 2020년 준공으로 신축에 가깝지만, 향후 재건축/리모델링 관련 이슈 발생 가능성 배제.

* 토지 거래 허가 구역: 일부 토지 거래 허가 구역 지정 기간이 2026년 12월 31일까지로 명시되어 있어, 향후 매각 후 거래 시 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 2억원 수준으로 높게 책정되어 있음.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 토지이용계획 상 다양한 법적 제한과 토지거래 허가 구역 지정이 있어, 향후 재산권 행사 시 확인이 필요함.

* 신축 건물이라는 점은 장점이나, 면적 대비 감정가 및 시세 비교가 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 새 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준 권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 입지: 지하철역 및 초등학교 인근으로 기본적인 주거 편의성은 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월: 72.48㎡ (약 22평) 다세대주택, 2012년식, 220,000,000원 (평당 약 10,000,000원)

* 2026년 3월: 53.37㎡ (약 16평) 다세대주택, 1986년식, 100,000,000원 (평당 약 6,250,000원)

* 2026년 3월: 44.64㎡ (약 13.5평) 다세대주택, 2002년식, 175,000,000원 (평당 약 12,960,000원)

* 본건 물건 정보: 23.47㎡ (약 7.1평), 2020년식

* 시세 분석:

* 건물 연식(2020년)과 면적(7.1평)을 고려할 때, 감정가 201,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 느껴질 수 있음.

* 가장 유사한 면적은 아니지만, 13.5평짜리 2002년식 건물이 평당 약 1,296만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 2020년식으로 연식이 훨씬 좋음.

* 이를 감안하면, 본건의 평당 단가는 1,000만원 이상으로 책정될 여지가 있음. 7.1평 * 10,000,000원 = 71,000,000원.

* 그러나 감정가가 201,000,000원이므로, 이 금액을 기준으로 하되, 시세와의 괴리를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

* 또한, HUG 관련 특이사항 및 주의사항 등을 고려했을 때, 채권자의 의지나 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있음.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없음.

* 본건의 감정가 201,000,000원은 2020년 준공이라는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보임.

* 최근 매매 사례 중 SKYVILLE(333-8, 44.64㎡, 2002년식)이 17,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(23.47㎡, 2020년식)의 가격 책정 기준이 높다고 볼 수 있음.

* 따라서, 감정가 이하에서, 건물의 실질 가치(면적, 신축 연식)와 주변 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 타당함.

* 제시된 정보와 주변 시세, 그리고 감정가격을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 170,000,000원으로 제시합니다. (이는 단순 참고용이며, 현장 답사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.