나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12650 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산근린공원' 동측 인근에 위치하는 구분건물(더숨153 제104동 제3층 제304호)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선(화곡역) 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제104동 제3층 제304호로서, [사용승인일 : 2021.07.15.] 외벽 : 대리석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 약 6M 내외, 남측으로 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12650 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제304호

건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2021년 07월 15일

물건 감정가: 253,000,000원

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

건물면적 (전용면적): 14.66㎡ (약 4.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '까치산근린공원' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 교통 여건도 보통입니다.

본건 토지는 동측 및 서측으로 약 6미터, 남측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 중 104동 3층 304호에 해당합니다.

2021년 7월 15일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

외벽은 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 경우 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 / 아파트 용도: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)

2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 1일자 구로세무서장의 압류입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

구체적으로, 을구의 주택임차권(진동찬, 보증금 220,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매 개시 결정이 현재 진행 중인 경매 절차입니다.

2.1. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (진동찬)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 14일

확정일자: 2022년 02월 24일

배당신고일자: 2023년 10월 11일

대항력: 없음

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 진동찬은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권 및 시세 분석

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물인 '더숨153'에 속해 있습니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 인근의 'M펠리체'(2018년 건축, 37.05㎡)는 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

하지만 본건의 전용면적은 14.66㎡ (약 4.43평)으로, 'M펠리체'의 약 1/8 수준에 불과하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가 253,000,000원은 14.66㎡ 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

화곡동 일대의 도시형생활주택 및 소형 빌라 시세를 감안할 때, 3.3㎡당 2,000만원~3,000만원 수준으로 추정해볼 수 있으나, 본건의 극히 작은 면적은 시세 산정에 큰 변수가 됩니다.

면적을 고려한 단순 환산 시, 3.3㎡당 2,500만원을 적용하면 약 1억 1천만원 수준에 도달할 수 있습니다.

그러나 신축 건물이라는 점과 권리 관계가 깨끗하다는 점을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특이사항 또한 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 생활정보

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 형태입니다.

인근에 '까치산근린공원'이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교통으로는 지하철 5호선 화곡역 이용이 근거리에 있으며, 버스 정류장도 인접해 있습니다.

주변 상업시설 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

교육 환경으로는 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 매수인에게 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 명도 과정이나 향후 분쟁 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인해 향후 증축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 향후 매각 시 특정 거래에 대해 허가가 필요할 수 있으나, 일반 입찰자에게 직접적인 문제는 아닐 수 있습니다.

매우 작은 전용 면적: 14.66㎡ (약 4.43평)은 투자 수익률보다는 실수요자에게 더 적합하며, 이는 임대 수익률을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현장 조사 시 임대 관계가 불명확하여, 실제 점유 상태 및 내부 상태는 반드시 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

하지만 14.66㎡라는 매우 작은 전용 면적은 투자 수익보다는 1인 가구 실수요자에게 더 매력적일 수 있습니다.

HUG 관련 특이사항 및 대항력 없는 임차인의 존재는 매각 절차에 영향을 미치나, 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

입지와 교통 여건은 보통 수준이며, 공원 인접성은 긍정적인 요소입니다.

7. 투자 포인트

신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 편의시설 이용 가능.

권리분석상 인수 부담이 없어 명도 외에는 추가적인 법적 리스크 없음.

1인 가구 실거주 수요를 타겟으로 할 경우, 저렴하게 내 집 마련 기회.

지역 개발에 따른 향후 자산 가치 상승 잠재력 기대.

8. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

인수 보증금: 0원

본건의 전용 면적이 14.66㎡ (약 4.43평)으로 매우 작다는 점을 감안할 때, 감정가 253,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변 시세 정보가 제한적이고 본건과 직접 비교하기 어려운 상황에서는, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

실거주 목적을 고려하고, 신축 건물이라는 점을 감안하여 보수적으로 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 감정가의 약 71% ~ 83% 수준에 해당합니다.

9. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재 확인된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 사회 통념상 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

오히려 '까치산근린공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.