나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12663 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울정심초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.09.04) 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지역의 자체 평탄화한 2필지 일단의 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[994-14번지], [994-15번지] 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12663 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

사용승인일: 2021년 09월 04일

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.68㎡ (약 5.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 전유면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 281,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

물건명세서 작성일: 2026년 04월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울정심초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역) (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인 요망) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m, 육군수도방위사령부 관할) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25) (외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31.) (아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 파악된 등기부채권 총액은 279,000,000원입니다.

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12663)입니다.

3.2. 말소기준권리

* 갑5: 강제경매, 채권자: 주택도시보증공사, 채권금액: 279,000,000원, 접수일자: 2025년 10월 17일

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, 등기부요약 상 말소예정으로 기재된 권리 제외)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(정명숙)

보증금: 279,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 03일

확정일자: 2022년 04월 21일

배당신고일자: 2023년 07월 26일

대항력: 없음

비고: 임차인 정 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력 포기 조건을 명시하였습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존, 권리자: 최재익 외 1명, 접수일자: 2021-09-08

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소, 권리자: 최재익 외 1명, 접수일자: 2022-04-19

* 갑4: 공유자전원지분전부이전(매매), 권리자: 손재현, 접수일자: 2022-04-29, 말소: 말소

* 을1: 주택임차권, 권리자: 정명숙, 임차금액: 279,000,000원, 접수일자: 2023-07-26, 말소: 말소 (전입일자: 2022-05-03, 확정일자: 2022-04-21)

* 갑5: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사, 채권금액: 279,000,000원, 접수일자: 2025-10-17, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑6: 압류, 권리자: 금천구(서울특별시), 접수일자: 2026-03-04, 말소: 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건과 인접한 지역의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월, 독산동 886-6번지 소재 53.72㎡(약 16.25평) 다세대 주택이 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,700만원)

* 2026년 5월, 독산동 972-50번지 소재 29.87㎡(약 7.59평) 다세대 주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,280만원)

* 2026년 5월, 독산동 960-11번지 소재 21.99㎡(약 6.65평) 연립 주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,100만원)

본 물건은 23.97㎡(약 7.25평)이며, 2021년에 건축된 신축급 다세대 주택입니다. 최근 거래된 29.87㎡(약 7.59평) 다세대 주택의 평당 가격(약 4,280만원)을 감안할 때, 본건의 감정가 281,000,000원(평당 약 3,870만원)은 시장가 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 자체 정보

* 건물명: 글로리움

* 건축년도: 2021년 09월 04일 사용승인

* 층수: 5층 건물 중 2층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 세대수: 16세대

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울정심초등학교 인근 위치

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택 밀집 주거지역

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG의 특수 조건으로 인한 행정 절차상의 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획상 제한사항

다수의 토지 이용계획상 제한사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 및 토지 이용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 공항 및 군사시설 관련 제한사항은 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급(2021년 준공) 도시형생활주택(다세대주택)으로, 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. HUG 관련 특수 매각 조건으로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없고, 말소기준 권리 하의 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다. 다만, 토지이용계획상의 각종 제한사항과 HUG 관련 특이조건은 투자 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 주변 시세 분석 결과 감정가가 시장가 대비 적정한 수준으로 판단되며, 소형 면적임을 감안할 때 실수요자나 1인 가구 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공)

* 권리 분석상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 포기 조건)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 실수요 및 투자 목적 모두 적합한 소형 면적

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 281,000,000원입니다.

최근 인근 유사 면적 다세대주택의 매매 사례(29.87㎡, 325,000,000원) 및 본 건의 신축 연식, 특수 매각 조건 등을 고려할 때, 낙찰 예상가는 감정가 수준에서 100% ~ 110% 사이로 예상됩니다.

따라서, 281,000,000원 ~ 309,100,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(주의: 상기 예상가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.