나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12640 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건내 제5층 제507호건으로서 (사용승인일: 2021.12.28) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임. 토지 2,3 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12640 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제5층 제507호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.1353㎡ (약 0.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물지분: 17.04㎡ (약 5.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 제5층 제507호로, 사용승인일은 2021년 12월 28일임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

* 토지 이용상태: 3필지 일단의 사다리형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남동측 약 30미터, 남서측 및 북서측 약 6미터 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재함.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7번지, 원타워5차오피스텔 제5층 제507호에 소재함.

* 주변 환경: 강서구청 인근 지역으로 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 남동측 약 30미터, 남서측 및 북서측 약 6미터 도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 고욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정/배당신고일 미상, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(이소연): 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.05.16, 확정일자 2022.05.04, 배당신고일자 2024.04.23, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 현황 요약:

* 갑구: 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분전부이전, 가압류(주식회사영동, 수원지방법원 2023카단53383), 압류(서대문세무서장), 가압류(에스엠영등포제일차), 압류(강서구청) 등 다수의 권리관계가 존재함. 총 등기부채권액은 735,670,000원임.

* 을구: 주택임차권(이소연, 165,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정임.

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단53383 (가압류). 해당 권리보다 늦은 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 이는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건과 일맥상통함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 인근에 위치한 일반상업지역으로, 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 배후수요를 갖춘 지역임.

* 교통 및 접근성: 지하철 5호선 화곡역, 발산역, 우장산역 및 9호선 등촌역 등과 비교적 인접해 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함. 또한, 차량 접근성이 좋은 편임.

* 상업 시설: 강서구청이 인접해 있고, 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함. 특히, 마곡지구와 인접하여 직주근접 단지로의 수요도 기대할 수 있음.

* 경쟁 환경: 해당 지역은 신축 오피스텔 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 1인 가구 증가 추세에 따라 오피스텔 수요도 증가하고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 강서구청이 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 편리함. 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 대형마트 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육 시설: 주변에 서울우장초등학교, 백석중학교, 경복여자고등학교 등이 위치함. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있을 수 있으므로, 구체적인 확인이 필요함.

* 문화/여가 시설: 서울식물원, 다양한 근린공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통한 검증이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 여러 건의 가압류 및 압류가 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 다만, 말소기준권리(수원지방법원 2023카단53383 가압류) 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* HUG 조건부 매각: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임대차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각으로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 조건이 완벽히 이행되는지 최종 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 인수 여부: 대항력 없는 임차인(고욱, 보증금 0원)은 인수 부담이 없으나, 주택도시보증공사(이소연)의 보증금 1억 6,500만 원은 매각 조건에 따라 처리됩니다. 명확한 조건 이행 여부를 확인해야 합니다.

* 신축 건물의 감가상각: 2021년 사용승인을 받은 신축 건물로 자산 가치 측면에서 유리하지만, 향후 도래할 재건축, 리모델링 시기 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있으며, 강서구의 개발 호재와 1인 가구 증가 추세에 따른 수요 증가가 예상됩니다. 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 낙찰자의 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 매각 조건의 정확한 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로, 유지보수 비용 부담이 적고 최신 설비 이용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 강서구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 풍부한 배후수요: 1인 가구 증가 추세 및 마곡지구 등 배후 업무단지의 영향으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 낮은 인수 부담: HUG 관련 조건 및 대항력 포기 조건으로 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자 리스크가 감소합니다 (조건 이행 여부 최종 확인 필요).

* 지역 개발 잠재력: 강서구의 지속적인 개발 사업 및 교통망 확충 계획은 향후 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 17.04㎡ (약 5.15평)이며, 감정가는 181,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 17일: 142,000,000원 (중개거래, 17.04㎡)

* 2026년 2월 20일: 150,000,000원 (중개거래, 17.04㎡)

* 2025년 12월 30일: 183,000,000원 (직거래, 17.04㎡)

최근 실거래가 최고가는 183,000,000원, 최저가는 142,000,000원입니다. 평균 거래가는 약 158,333,333원 수준입니다. 감정가(181,000,000원)는 최근 최고가와 유사한 수준입니다.

물건의 층수(5층)와 면적(17.04㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 2025년 2월 거래가(14,200만원)는 다소 낮은 편이며, 2025년 12월 거래가(18,300만원)는 높은 편입니다.

HUG 관련 조건 및 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 평균 시세 또는 감정가 하단부에서 입찰가를 고려할 경우, 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준을 생각해 볼 수 있습니다.

* 적극적인 접근: 최근 최고가 수준 또는 감정가 상단부까지 고려할 경우, 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위도 가능합니다.

예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.