나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12528 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제7층 제서관724호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선·공항철도 환승역인 '마곡나루역' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선·공항철도 환 승역인 '마곡나루역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층 지상14층 건물 내 제7층 제서관724호로서, 외벽 : 석재붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스 프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 폭 약 40미터, 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(9호선)(저촉), 중로3류( 폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중 점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12528 (1)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 760 마곡나루역보타닉푸르지오시티 제7층 제서관724호

* 토지면적: 3.91㎡ (약 1.18평)

* 건물면적: 19.96㎡ (약 6.04평) - 전용면적 추정

* 감정가: 181,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG) 추정

* 사용승인일: 2017년

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철 9호선 및 공항철도 환승역인 '마곡나루역' 북측 인근

* 주위 환경: 대단위 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 혼재 지역

* 교통: 마곡나루역 인접 (9호선, 공항철도), 인근 노선버스정류장

* 도로: 남측 40m, 서측 12m 도로와 접함

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12528, 2025.10.15)

* 총 채권액: 175,000,000원

* 인수되는 권리: 없음 (모든 등기된 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 조 (주택도시보증공사)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.10.31

* 확정일자: 2022.09.26

* 배당신고일자: 2024.12.03

* 대항력: 없음

* 등기상 권리: 주택임차권 (말소 예정)

* 특별 매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각 진행. (매수인에게 임차인의 보증금 부담 없음)

1.3. 상권분석

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* 마곡지구 중심상업지구 내 위치

* 마곡나루역 역세권: 교통의 요지로 유동인구 및 배후수요 기대

* 주변: 현대백화점, 마곡사이언스파크 등 대규모 개발 계획과 연계된 상권 형성

* 업무시설(오피스텔) 밀집 지역으로 직장인 수요 풍부

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 공항 관련 보호지구 등

1.4. 생활정보

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* 교통: 서울 도심 및 인천국제공항 접근 용이 (9호선, 공항철도)

* 주변 편의시설: 근린생활시설, 상업시설, 마트, 병원 등 이용 편리 (마곡지구 인프라 활용)

* 교육시설: (정보 부족, 일반적인 신도시 교육 시설 기대)

* 녹지/휴식공간: (정보 부족, 마곡지구 생태공원 등 활용 가능성)

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 인수 조건 변경으로 인한 절차상 또는 계약상 복잡성이 있을 수 있음.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 인한 건물 증개축 등 제한 가능성.

* 도시개발구역: 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성.

* 건축물 노후도: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상권 변화에 따른 환경 변화 가능성은 존재.

1.6. 종합 의견

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* 마곡지구 내 마곡나루역 역세권에 위치한 오피스텔 물건으로, 교통이 편리하고 주변 개발 호재가 있는 입지입니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 채권자(주택도시보증공사) 주도 경매로 권리관계가 명확합니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 입찰 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 마곡나루역 초역세권: 9호선, 공항철도 이용 편리, 강남 및 인천공항 접근성 우수.

* 마곡지구 개발 프리미엄: 대규모 업무단지, R&D 센터, 주거단지 조성으로 인한 지속적인 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요: 풍부한 직장인 배후 수요 및 1인 가구 증가 추세.

* 명확한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인수 부담 최소화.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 24일: 19,400만원 (22.76㎡, 8층)

* 2026년 7월 9일: 16,450만원 (22.2㎡, 13층)

* 2026년 7월 8일: 17,500만원 (22.2㎡, 14층)

* 본건 정보: 19.96㎡, 7층

* 감정가: 181,000,000원

* 총 채권액: 175,000,000원

* 분석: 제공된 실거래가 정보와 본건의 면적(19.96㎡) 및 층수(7층)를 고려할 때, 유사 면적의 최근 거래가는 1억 6,450만원에서 1억 9,400만원 사이입니다. 본 건물의 감정가 1억 8,100만원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 면적을 환산하면 7층임에도 불구하고 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

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