나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12645 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까차산근린공원" 동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 더숨153 제104동 제6층 제601호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층건내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2021.07.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12645 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제601호

건물명: 더숨153

토지면적: 14.93㎡ (약 4.52평)

건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축년도: 2021년 07월 15일 사용승인

감정가: 308,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산근린공원" 동측 인근에 위치.

* 주변환경: 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 다양한 용도지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 말소기준권리: 압류 (부천세무서장)

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 이 : 주택도시보증공사 (HUG)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-10-01

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택임차권 승계인 포함)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

* 등기부요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 예정.

* 주택임차권 (이태한, 300,000,000원)은 말소 대상임.

* 압류 (부천세무서장)는 말소 대상임.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 300,000,000원)는 말소 대상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택이 밀집된 지역에 위치하며, 인근에 까치산근린공원이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편임.

* 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하여 도심 접근성이 양호함.

* 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축연도에 따라 가격 편차가 존재함. (예: 2018년식 37.05㎡(약 11.21평) 매물이 3억 원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 면적이 절반 수준인 17.63㎡(약 5.33평)임.)

* 본건과 같이 면적이 작은 도시형생활주택은 1인 가구 수요를 바탕으로 임대 수익성을 기대할 수 있으나, 환금성 측면에서는 다소 고려가 필요할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제6층 제601호임.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중임.

* 설비: 도시가스 난방 설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있음.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

* 주변시설: 까치산근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 작은 면적: 17.63㎡(약 5.33평)으로 매우 협소하여 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있음.

* 낮은 임대 수익률 가능성: 소형 주택의 경우, 높은 감정가 대비 월세 수익률이 기대치에 미치지 못할 수 있음 (월세 관련 정보는 제공되지 않음).

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 관련 건축 행위 등에 대한 간접적인 영향 고려가 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 7층 이하 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 개발 및 재건축 시에는 관련 법규를 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2021년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택이며, 권리관계가 명확하고 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없는 것이 가장 큰 장점임.

* 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 3억 8백만 원으로 책정되어 있어, 제공된 주변 시세 자료와 비교 시 면적당 가격이 높은 편인지 면밀한 추가 검토가 필요함.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 강력한 신용을 바탕으로 경매를 진행하고 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 진행이 원활할 것으로 예상됨.

* 향후 임대 목적 또는 실거주 목적으로 접근 시, 작은 면적의 특성과 주변 시세와의 면밀한 비교 분석이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2021년 준공으로 건물이 비교적 최신이며, 1인 가구 수요에 적합한 소형 면적임.

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없음 (0원).

* HUG 채권: 공신력 있는 기관이 채권자로, 경매 절차의 신뢰도가 높음.

* 우수한 교통망: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋음.

* 쾌적한 주거 환경: 까치산근린공원이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 308,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 상의 매매가는 면적 및 연식 대비 본건의 감정가보다 낮은 편으로, 면적당 가격의 큰 괴리가 관찰됨. 예를 들어, M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 3억 원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2021년식, 17.63㎡)의 단위 면적당 가격은 높게 평가되었음.

* 투입 비용 고려: 경매 취득세, 법무사 수수료, 명도 관련 비용 등을 반드시 고려해야 함.

* 투자 전략: 본건은 권리상 안전하고 신축 건물이라는 장점이 있어 감정가 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있으나, 매우 작은 면적의 환금성 문제와 주변 시세와의 비교 시 보수적인 접근 또한 필요함.

* 제안 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 305,000,000원. (본 입찰가는 예상가이며, 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문 및 최신 시세 확인이 필요함.)

주변 혐오시설에 대한 별도의 정보는 검색되지 않았습니다.

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