나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12614 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제103동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제3층 제301호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호 (2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20. ~ 2026.12.31), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12614 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제103동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

건물 규모: 14층 중 3층

전용면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

토지면적/토지지분: 10.87㎡ (약 3.29평)

감정가: 269,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

준공 연도: 2022년

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 교통

* 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하여 도보 이용 가능.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 차량 접근이 가능하며, 북측 광대로 및 서측 소로에 접하고 있음.

2.2. 주위환경

* 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 부근 지역은 일반적인 주거 및 상업 복합 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* (갑5) 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-10-15 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 확인되는 사항은 없음. (지상권 개요: 없음)

3.3. 소멸되는 권리

* (을1) 신지현의 주택임차권 (2024-04-19 접수) - 말소 예정

* (갑3) 피에스씨앤디주식회사의 소유권이전2번신탁등기말소 (2022-05-17 접수) - 말소

* (갑4) 권영란의 소유권이전 (2022-05-17 접수) - 말소

* (갑5) 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-10-15 접수) - 말소기준권리

* 이 외 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신지현)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-05-17

* 확정일자: 2024-04-25

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음 (특별 매각 조건에 따라 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 임차인: 이승빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-03-04

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특별매각조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사에 대하여 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 염창역 인근으로 유동인구가 비교적 많으며, 상권이 발달되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 염창역을 중심으로 다양한 편의시설, 상업시설, 업무시설 등이 분포하고 있습니다.

* (별도 검색 결과) 현재까지 직접적으로 물건지에 영향을 미치는 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 9호선 염창역을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 서울 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

* 주요 도로와 인접하여 차량 이용도 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 건물 내 설비

* 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 정상적으로 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 이승빈(보증금 0원)이 존재합니다. 보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 자체는 잠재적 리스크로 간주될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각과 관련된 구체적인 내용 및 절차상의 불확실성은 추가적인 검토가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, 건축선 등 다수의 도시계획 및 법률상 제한사항이 있습니다. (이는 일반적인 토지 이용에 대한 제한이며, 전유부분인 오피스텔 소유에 직접적인 영향을 미치지는 않을 수 있으나, 향후 건물 및 토지 이용 시 참고해야 합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 권리관계와 특히 임차인 이승빈의 '대항력 있음' 상태 및 HUG 관련 특별 매각 조건 등으로 인해 권리분석에 주의가 요구됩니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 향후 해결 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

* 지하철 9호선 염창역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 역 주변의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

* 2022년에 준공되어 건물의 상태가 양호하고 최신 편의시설 이용이 가능합니다.

8.3. 소형 면적

* 전용면적 29.98㎡로 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 소액 투자 목적에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 3건의 실거래가 정보(2025년 2월 2.50억, 2025년 10월 2.69억, 2025년 5월 2.78억)를 분석한 결과, 해당 면적의 거래가는 약 2억 5천만원에서 2억 7천 8백만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 평균 실거래가는 약 2억 6,567만원이며, 본건의 감정가는 2억 6,900만원입니다.

9.2. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9.3. 고려 사항

* 대항력 있는 임차인 이승빈(보증금 0원)의 존재와 HUG 관련 특별 매각 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 2억 6천만원대 이상으로 평가됩니다.

9.4. 예상 입찰가 범위

* 리스크 요인을 감안하되, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 6,000만원에서 2억 7,000만원 사이로 제시할 수 있습니다.

* 다만, 권리분석상의 불확실성 및 향후 발생할 수 있는 제반 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.