나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52145 [1] 전라남도 여수시 문수동 229-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 전라남도 여수시 문수동 소재 '소미마을' 내에 위치하며, 주위환경 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통사항은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 완경사지대 내 부정형 토지로서, '도로'로 이용중임. 기호(2) 완경사지대 내 부정형 토지로서, '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3) 현'도로'임. 기호(2) 남측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호(2,3) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

――.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 일반목구조 징크지붕 2층 건물로서, 외벽 : 페인팅 및 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 등.

이용상태

본건은 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건은 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

――.

공부와의 차이

――.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

목록 1. 지분매각, 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52145 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중앙새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 지분매각

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

소재지: 전라남도 여수시 문수동 229-2

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 280,703,900원

토지면적: 208.00㎡ (약 62.9평)

토지지분: 195㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 112.77㎡ (약 34.1평)

건물지분: 112.77㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 문수동 소재 '소미마을' 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 단독주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 소폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(문수중학교, 여수중앙유치원, 한려초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 소유권이전 및 교환 이력이 있으며, 중앙새마을금고의 근저당 및 임의경매 개시결정이 등기되었으나 말소 예정입니다. 총 담보물채권액은 156,000,000원입니다.

건물 등기부상 소유권보존 이력이 있으며, 중앙새마을금고의 근저당 2건 및 주택임차권, 임의경매 개시결정이 등기되었으나 말소 예정입니다. 총 담보물채권액은 406,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서상욱

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-16

확정일자: 2023-03-16

배당신고일자: 2025-03-26

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

말소기준권리(2022.07.08.자 중앙새마을금고 근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 서상욱은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소 기준 권리

말소기준권리는 건물 등기부상 2022년 7월 8일자 중앙새마을금고 근저당권(을1)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 (JSON 분석)

인근 '동백빌라'(문수동 50-2, 1988년 준공, 65.52㎡)는 2025년 3월 4,700만원에 직거래되었습니다. 평당 약 237만원입니다.

인근 '은현빌라'(문수동 80-1, 1990년 준공, 50.31㎡)는 2025년 5월 5,400만원에 직거래되었습니다. 평당 약 355만원입니다.

인근 '은현빌라'(문수동 80-1, 1990년 준공, 79.8㎡)는 2026년 6월 7,600만원에 중개거래되었습니다. 평당 약 315만원입니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 분석 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 거래 사례를 볼 때, 해당 지역의 주거용 부동산 시세는 단위 면적당 약 237만원에서 355만원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 단독주택으로, 특히 토지 면적이 넓어(약 62.9평) 직접적인 비교는 어렵습니다. 감정가 2억 8천만원은 이러한 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 최근 빌라 거래가와 비교했을 때 단독주택의 가치는 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변으로 문수중학교, 여수중앙유치원, 한려초등학교 등 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경으로 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

토지 지분 매각으로 진행되므로, 소유권 확보 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 토지의 정확한 지분율 및 다른 공유자와의 관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 이는 물건의 가치 및 활용도에 중요한 영향을 미칩니다.

6.2. 건물/토지 공부 상 차이

제공된 건축물표제부 요약 정보상 소재지 지번이 229-3번지로 기재되어 있으나, 본건의 소재지는 229-2번지입니다. 이와 관련한 공부상 차이점이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주위 환경에 농경지가 포함되어 있어 향후 개발 방향 및 지역 특성에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 문수동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으나, 토지 지분 매각이라는 특수한 상황으로 인해 취득 후 소유권 행사 및 재산권 관리에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 2억 8천만원대이며, 주변 시세 대비 토지 가치가 반영된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적 보유

* 인근 교육시설 접근성 양호

* 매각 후 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함 (대항력 있는 임차인 없음)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,703,900원입니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않아 부담이 없습니다. 다만, 토지 지분 매각으로 인한 불확실성 및 향후 소유권 행사 관련 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 빌라 시세 대비 토지 가치가 높게 반영된 감정가임을 감안하여, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 컨설턴트는 약 270,000,000원을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.