나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52139 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택 중심의 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 건물내 13층 1302호(동향, 복도식)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지로서 부정형의 평지이며 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측과 북동측, 북측으로 왕복 2~4차로의 중로에 접하고 서측으로는 왕복 6~7차로의 광대로에 접하며 동측과 북동측, 서측의 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지 1)은 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20 m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 2)는 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 3)은 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사 육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 본건 아파트부지 4)는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역( 모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52139 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 등기부채권 총액: 92,609,582원

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택 중심의 주거지대이며, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 주택단지 주변 도로망으로는 동측, 북동측, 북측에 왕복 2~4차로의 중로, 서측에 왕복 6~7차로의 광대로가 접해 있어 차량 출입이 편리합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하며, 학교보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리(압류)는 동수원세무서장 명의의 압류(갑12, 2024-07-29)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리로는 여동현 명의의 주택임차권(을7, 2023-11-28, 보증금 81,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 여동현은 보증금 81,000,000원을 설정하였으며, 전입일자 2021년 12월 3일, 확정일자 2021년 11월 2일자로 대항력을 갖추고 있습니다.

* 본 건의 경매개시결정 신청 채권자 또한 임차인 여동현(채권금액 81,352,330원)으로 확인되어, 임차인의 권리행사가 경매를 촉발한 것으로 보입니다.

* 주택임차권(을7)은 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택임차권 등기 외 나머지 권리(갑9, 갑10, 갑11, 갑13, 갑14, 갑15)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 광양시 중동 지역은 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

* 인근에 광양중동중학교, 광양중진초등학교가 위치하고 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 상업 시설이 분포하고 있어 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

* 본 물건 자체는 아파트 단지 내부에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 해당 아파트는 전용면적 59.79㎡ (약 18.1평)으로, 1~2인 가구 또는 소규모 가족에게 적합한 면적입니다.

* 성호2차아파트는 총 15개동, 1773세대로 구성된 대규모 단지이며, 2003년 11월에 사용승인되었습니다.

* 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 총 265대의 주차가 가능합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대복리시설이 있습니다.

* 철근콘크리트 벽식구조로, 24층 건물 중 13층에 위치하여 일조권 및 조망권은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 등 생활에 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 여동현의 주택임차권 인수 가능성입니다. 보증금 81,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 금액이 예상보다 증가할 수 있습니다.

* 임차인과 경매 채권자가 동일인(여동현)이라는 점은 보증금 회수 가능성을 높일 수 있으나, 실제 배당 순서 및 금액에 따라 변제가 이루어지지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다. 철저한 배당 분석 및 임차인과의 소통이 필수적입니다.

* 감정가 81,000,000원 대비 최근 실거래가(60,000,000원 ~ 69,700,000원)가 낮은 편이므로, 시세 재확인 및 권리 인수 비용을 감안한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

* 건축 연도가 2003년으로 연식이 다소 있는 편이므로, 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 광양시 중동 지역의 준수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다.

* 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 부담이 존재하며, 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 큰 점은 주의가 필요합니다.

* 만약 임차인의 보증금 81,000,000원이 배당을 통해 전액 변제된다면, 최근 실거래가 수준에서 낙찰받는 것이 합리적인 투자 판단이 될 수 있습니다.

* 하지만 보증금 인수 부담이 현실화될 경우, 총 투자 비용이 상승하므로 이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 따라서 본 물건은 권리 분석 및 배당 예측에 대한 철저한 검토 없이는 투자가 어려운, 높은 수준의 주의가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시의 주거 중심지인 중동에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 전용면적 59.79㎡는 실수요자 및 소형 투자자 모두에게 선호도가 높은 면적입니다.

* 경매 채권자가 임차인과 동일인이므로, 임차인의 보증금 회수 가능성이 높다는 점은 인수 부담을 완화할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. (단, 이는 배당 결과에 따라 달라집니다.)

* 부동산 시장 상황 및 향후 광양 지역 개발 계획에 따라 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(59.79㎡)의 실거래가는 60,000,000원에서 69,700,000원 사이입니다.

* 감정가 81,000,000원은 최근 시세 대비 높은 수준입니다.

* 본 건의 가장 중요한 변수는 선순위 임차인 여동현의 보증금 81,000,000원이며, 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 만약 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정하도록 규정되어 있으나, 인수 가능성이 있는 보증금은 잠재적 추가 비용으로 반드시 고려해야 합니다.

* 따라서, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 배당 분석을 전제로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 잠재적인 보증금 인수 위험을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준인 56,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 결정 전, 법원 배당표를 반드시 확인하여 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 검토하시기 바랍니다.

* 주변 탐문 및 공개된 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.