나이스옥션 법원경매 순천 2025타경668 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지내까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 1층 109호(복도식, 남향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 8차선, 북측, 북동측 및 동측으로 왕복4차선의 포장도로에 접하고 있으며, 서측, 북동측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임. 기호(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 기호(3) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 기호(4) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,820,210원 있음(현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경668 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층 109호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 감정가: 68,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 미납관리비 1,820,210원 (현황조사일 기준)

2. 입지조건

입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 전라남도 광양시 중동, "광양중진초등학교" 남서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로: 단지 서측으로는 왕복 8차선, 북측/북동측/동측으로는 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 국민은행의 근저당입니다.

* 소유권 이전 이력이 있습니다.

* 채권 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 국민은행 근저당 (2022-02-15): 48,400,000원

* 주식회사우리카드 가압류 (2024-04-25): 9,928,349원

* 소상공인시장진흥공단 가압류 (2024-05-09): 22,660,284원

* 광양시 압류

* 순천세무서장 압류

* 신용보증기금 가압류 (2025-06-02): 15,778,208원

* 국민은행 임의경매 개시결정 (2025-10-21): 43,465,315원

* 총 등기부채권액은 96,766,841원입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없으며 (합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 해당 물건은 "광양중진초등학교" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통한 생활권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 및 건물에 대한 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 24층 건물 중 1층 109호 (복도식, 남향)입니다.

* 마감 상태: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 2,494대 주차가 가능하며, 1층이라는 점을 고려할 때 주차 편의성은 일반적인 아파트 수준으로 예상됩니다.

* 아파트 정보: 성호2차아파트는 총 5개동, 1773세대 규모이며, 사용승인일은 2003년 11월 7일입니다. (본건 209동은 2006년 10월 30일 사용승인)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 미납관리비: 1,820,210원의 미납 관리비가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 관련 채무 및 타 물건의 처리 여부에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다. (상세 내용은 추가 확인 필요)

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.)

* 주변 시설: 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동 소재의 아파트로, "광양중진초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 속합니다. 권리관계는 명확하여 매각으로 소멸되는 권리가 많아 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다. 다만, 1층이라는 점과 미납 관리비 1,820,210원은 반드시 고려해야 할 요소입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 시세는 6천만원대 중후반에서 7천만원 초반으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 인접하여 실수요자들에게 매력적인 입지입니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 취득 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 및 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준, 59.79㎡):

* 6,000만원 (14층, 2006년식)

* 6,970만원 (12층, 2003년식)

* 6,300만원 (12층, 2006년식)

* 평균 매매가: 약 6,423만원

* 감정가: 6,800만원

* 본 물건은 1층이며, 미납 관리비 1,820,210원이 존재합니다. 따라서 이러한 점들을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 최근 최고가인 6,970만원과 감정가 6,800만원을 고려하되, 1층이라는 점과 미납 관리비 부담을 감안하여 감정가보다 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,200만원 ~ 6,600만원

* 본 입찰가 범위는 최근 시장 가격, 물건의 장단점, 일반적인 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 것입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.