나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52162 [1] 전라남도 여수시 여서동 223-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 '여수지방해양수산청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

세로 직사각형으로 상업용(여관)건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

지하 1층: 유흥주점이나 현황 휴업상태임. 1층 : 여관(후론트 등) 2층 ~ 6층 : 여관(각 객실 8개)

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

건축물대장상 지하 1층 용도는 유흥주점, 여관이나 현황 유흥주점, 기계실(펌프실 등)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 전라남도 여수시 여서동 223-3번지(신주소: 전라남도 여수시 여서1로 95-9)에 위치한 숙박시설입니다.

본 물건은 순천지원 2025타경52162 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 1,904,077,440원이며, 토지 면적은 396.20㎡(약 119.85평)이고 건물 면적은 1583.73㎡(약 479.11평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 건물에는 28.80㎡의 제시외 건물이 포함됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

1.2. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 시멘몰탈 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

지하 1층은 유흥주점 또는 기계실로 이용 중이며, 1층은 여관(프런트 등)으로 사용되고 있습니다. 2층부터 6층까지는 각 8개 객실의 여관으로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 지하 1층 용도는 유흥주점 및 여관이나, 현황은 유흥주점 및 기계실로 이용되고 있습니다.

건물에는 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

1.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 북측으로 소로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 여서동 소재 '여수지방해양수산청' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 관공서와 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성은 대체로 양호합니다. 대중교통 이용 역시 주요 도로에 인접해 있어 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 세로 직사각형 형태이며, 북측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 진입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(1,380,000,000원)입니다.

경매로 인해 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리로는 여수시의 압류(2023년 10월 24일)와 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(2025년 10월 17일, 사건번호: 2025타경52162)이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

본 경매 절차상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 곽

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2023-11-03

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024-01-31

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2012-09-03

대항력: 있음

3.3. 총 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리 분석 요약

등기부상 채권 총액은 1,380,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 이성호 씨가 보증금 0원으로 등재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협상이 필요하며, 예상치 못한 법적 리스크가 발생할 수 있으니 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건은 여수지방해양수산청 인근에 위치하여 관공서 관련 수요가 기대됩니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 숙박시설로서의 입지 조건은 관공서 방문객 및 지역 내 유동인구를 고려할 때 긍정적으로 평가됩니다.

4.2. 상권 특성 및 잠재력

여서동은 여수의 중심 상업 지구 중 하나로, 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 본 물건은 상업지역에 위치하며, 주요 간선도로에 인접해 있어 접근성이 뛰어납니다. 이는 숙박시설 운영에 유리한 조건입니다. 지하 1층의 유흥주점(현 휴업)을 포함한 복합적인 용도 활용 가능성은 상권 내에서의 경쟁력 확보에 기여할 수 있습니다. 다만, 최근 여수 지역 상권의 공실률 증가 추세를 감안할 때, 시장 상황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

본건 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 여수지방해양수산청 등 관공서가 가까이 있어 행정 서비스 이용에도 편리합니다.

5.2. 교통 환경

주요 간선도로와 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스 노선 접근성도 양호합니다. (여수시 시내버스 노선 등 정보)

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 환경 조사 결과, 해당 지역에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 등 환경 문제가 지적된 사례가 있으나, 이는 본건 물건지 주변의 직접적인 혐오시설로 분류하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

2012년부터 전입한 임차인 이성호 씨는 보증금이 0원으로 등재되어 있음에도 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 낙찰자가 명도 과정에서 법적 절차를 거치거나 협상에 상당한 시간과 비용을 투입해야 할 가능성을 내포합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

6.2. 제시외 건물 포함

건물 면적 외에 28.80㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이는 등기부상 별도 등기 또는 건축물대장상 누락 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 명도 협상 시 고려가 필요합니다.

6.3. 건물 이용 현황 및 공시 차이

지하 1층 유흥주점은 현재 휴업 상태이며, 건축물대장상 용도와 현황(기계실)에 차이가 있습니다. 향후 영업 재개 가능성과 이에 따른 수익성을 면밀히 검토해야 하며, 건물 상태에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

제시된 정보에 따르면 임대 관계는 미상으로 되어 있습니다. 이는 실제 임대 중인 상황이거나, 임대 계약 조건 등에 따라 명도 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 여서동의 주요 관공서 인근에 위치한 숙박시설로, 우수한 접근성과 상업 지역으로서의 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 약 19억원으로, 토지 및 건물 규모를 고려할 때 지역 내에서 상당한 가치를 지니고 있습니다. 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이라는 점은 긍정적이나, 2012년부터 전입한 대항력 있는 임차인 이성호 씨가 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 협상에 상당한 주의가 필요합니다. 또한, 28.80㎡의 제시외 건물 포함 및 지하 1층 유흥주점의 휴업 상태 등은 추가적인 검토 및 관리 방안 수립이 요구됩니다. 종합적으로 볼 때, 명도 관련 리스크를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 잠재적 수익성을 분석한다면, 지역 상권 내에서 충분한 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 관공서 및 도심 인접: 여수지방해양수산청 등 관공서와 가까워 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 뛰어난 입지 조건: 상업 지역에 위치하며 주요 간선도로에 인접하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 건축물 규모 및 활용성: 6층 규모의 숙박시설로서, 지하 유흥주점(휴업) 포함 복합적인 활용이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각받아 신속한 활용 및 개발이 가능합니다.

* 유찰 시 가격 메리트: 유찰 횟수에 따라 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,904,077,440원입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 높습니다.

또한, 지하 유흥주점의 휴업 상태, 제시외 건물 포함 등 추가적인 고려 사항이 존재합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 이는 향후 유찰 횟수 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,332,854,208원 ~ 1,523,261,952원

(본 예상가는 초기 제안이며, 현장 조사, 주변 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가 산정 시 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.