나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51561 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 16층1615호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘전라남도청’ 남측 인근에 위치하는 '도휘에드가9차오피스텔' 16층 1615호로서, 주위는 오피스텔 및 각종 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지내까지 차량접근이 가능하고, 대중교통편인 버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 중 16층 1615호로서, 외벽 : 돌붙임 및 페인팅마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로 및 단지 동측, 남측으로 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

남악리 2233 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법> 남악리 2234 :도시지역, 중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-31)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51561 (1) 사건으로 진행 중인 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233번지 도휘에드가9차오피스텔 16층 1615호에 위치하고 있습니다.

해당 물건은 오피스텔 용도로 사용되며, 감정평가액은 73,000,000원입니다. 토지 면적은 3.53㎡ (약 1.07평)이며, 건물 면적은 23.35㎡ (약 7.06평)입니다. 다만, 건축물대장상 전용면적은 29.8861㎡ (약 9.04평)으로 확인되어, 실제 계약 시 면적을 재확인할 필요가 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 오피스텔은 2019년에 건축되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도청 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔 및 다양한 상업용 건물이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 2필지로 구성된 장방형의 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 서측으로는 왕복 4차선 도로, 동측과 남측으로는 보행자 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 물건지는 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 택지개발지구로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 목포지원 2025타경51561 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 채권자는 임차인인 최정원으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2024년 4월 4일 접수된 북동신용협동조합의 500,000,000원 상당의 가압류입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최정원 (채권자 겸 임차인)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 3일

* 확정일자: 2023년 1월 18일

* 배당신고일자: 2025년 2월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부등본 상, 을구 1번 순위 주택임차권(2025년 2월 24일 접수, 80,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이 외의 권리들은 말소 예정입니다.

본 건의 총 채무액(가압류 및 경매 신청 금액 합계)은 580,000,000원입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 전라남도청이 인근에 있어 관공서 관련 수요 및 주변 상업시설 이용이 편리한 입지입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 업무시설로서의 가치와 임대 수익 창출 가능성을 동시에 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설 이용이 편리하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 존재입니다. 임차인 최정원 씨는 80,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 현재 물건의 감정가(73,000,000원)보다 높은 금액입니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용으로 이어질 수 있습니다.

또한, 총 채무액이 5억 8천만원에 달하여 채무 규모가 상당한 편입니다.

7. 종합 의견

본 건은 전라남도청 인근의 오피스텔로, 행정 및 상업 중심지에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 8,000만원이 감정가보다 높다는 점은 낙찰 후 예상되는 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 할 주요 요인입니다. 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못하면, 그 잔액 인수 시 총 매입 비용이 시장가보다 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

가장 중요한 투자 포인트는 임차인의 보증금 8,000만원을 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 본 물건에 대한 입찰가를 산정할 시에는 이 인수 보증금을 반드시 고려하여, 총 매입 비용이 현재 시장가 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 계획해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해보면, 도휘에드가9차오피스텔의 시세는 2025년 7월 7,500만원(14층), 2026년 4월 8,800만원(9층), 2026년 6월 9,500만원(6층) 수준에서 형성되고 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 8,800만원에서 9,500만원 범위로 추정됩니다.

본 건은 매수인에게 80,000,000원의 임차 보증금을 인수시키는 조건이므로, 실제 매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가에 80,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 총 매입 비용이 시장가(8,800만원 ~ 9,500만원)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

이를 바탕으로, 총 매입 비용이 최대 9,500만원을 넘지 않도록 하기 위한 희망 입찰가는 약 10,000,000원에서 15,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (예: 1,000만원에 낙찰 시 총 매입 비용 9,000만원, 1,500만원에 낙찰 시 총 매입 비용 9,500만원).

이는 감정가 73,000,000원에 비해서는 매우 낮은 금액이며, 임차인이 보증금 전액을 회수하기 어렵다는 점을 시사합니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 및 명도 과정, 그리고 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 지역에 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.