나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51567 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제8층 제801호'이며, 부근은 아파트단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대임.

교통상황

시내버스승강장이 인근에 소재하고 기존시가지내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층건내 8층 801호로서 2020년4월13일 사용승인 되었음. 외벽: 화강석판재 및 콘크리트위 페인팅 마감 내벽: 벽지마감 외 창호: 샤시창임.

이용상태

아파트

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51567 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 8층801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 토지 면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

* 건물 면적 (전용): 72.75㎡ (약 22.03평)

* 건물 연면적: 13,517.94㎡ (약 4,088.29평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 4월 13일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크 제1동 제8층 제801호'임.

* 주변 환경: 아파트 단지, 소규모 점포, 단독주택 등으로 형성된 기존 시가지 내 주상복합지대임.

* 교통: 시내버스 승강장이 인근에 소재하고 기존 시가지 내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (100,800,000원)임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주요 권리 내역:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리): 100,800,000원

* 강형준 주택임차권 (말소): 182,700,000원 (전입 2021-01-26, 확정 2020-10-14)

* 주택도시보증공사 강제경매 (본건): 182,700,000원

* 국민건강보험공단 압류 (말소): -

* 인수되는 임차보증금: 없음. 임차인 강형준은 대항력이 없으므로 보증금을 인수하지 않음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재된 주상복합지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 인근에 초등학교가 소재하여 교육 관련 수요가 있으며, 간선도로변에 위치하여 상가 이용 측면에서도 접근성이 양호함.

* 건물은 공동주택 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어 복합적인 상권 기능을 하고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 소규모 점포 및 상가들이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

* 교육시설: 북교초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 편리함.

* 교통시설: 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로를 통해 차량 이동도 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 미납 공과금: 현황조사보고서에 따르면 2025년 1월부터 10월까지의 전기료 총 11,353,550원이 미납되어 있음. 이는 매각 후 낙찰자가 인수하거나 납부해야 할 가능성이 있으므로, 정확한 미납 내역 및 납부 의무를 확인해야 함.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 불명확하나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 내부 상태 및 주거 편의성은 양호할 것으로 예상됨.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어, 명도 외 특별한 권리 관련 문제는 없을 것으로 보임.

* 다만, 상당액의 미납 전기료가 발생한 점은 반드시 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 주거 환경: 2020년 사용승인으로 최신식 설비 및 깔끔한 내부 상태 기대 가능.

* 안전한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 말소되어 인수 부담이 없음.

* 안정적인 배후 수요: 기존 시가지 내 위치하여 꾸준한 주거 수요 예상.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 204,000,000원임.

* 임차인의 보증금 인수분은 없으므로, 낙찰 후 인수되는 부채는 없음.

* 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 미납 전기료 11,353,550원과 명도에 소요될 수 있는 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본 건의 개별적 장단점을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.