나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51558 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 학교, 단독주택 등이 소재한 주상복합지대 내에 위치하며, 대상 단지는 주상복합아파트로 1개동 83세대로 구성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

1.(가) 철근콘크리트구조(벽식구조) 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 13층 1302호로 외벽: 몰탈위페인팅, 내벽: 벽지도배마감 등. 창호: 새시창. 형식: 계단식. 방향: 남향.

이용상태

아파트

설비내역

도시가스개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관도어, 공시청시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주상복합아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복2차선의 도로에 접하며, 북측으로 주차장진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)(2011.06.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51558 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 규모: 총 25층 건물 중 13층, 총 83세대 (1개동)

건축물 용도: 공동주택(아파트) 및 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, "북교초등학교" 남동측 인근입니다. 주위는 상가, 학교, 단독주택 등이 혼재된 주상복합지대에 속해 있습니다.

* 교통상황: 대상지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 북측으로는 주차장 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일자 우리은행 근저당권 (100,800,000원) 입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

* 근저당권: 우리은행 (100,800,000원, 2020-04-23)

* 근저당권: 주식회사원우기술개발 (36,000,000원, 2023-11-23)

* 가압류: 장종수 (200,000,000원, 2024-03-21)

* 주택임차권: 조 (185,800,000원, 2020-06-16 전입)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (195,961,058원, 2025-10-22)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-04)

* 등기부채권 총액: 약 522,600,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 16일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 증액분 8,800,000원 포함.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인 조 은 대항력이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 대상 아파트 단지는 주상복합 형태로, 상가, 학교, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하다는 것을 의미합니다.

* 배후수요: 83세대의 아파트 단지 자체의 거주 수요와 인근 지역의 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

* 상업 밀집도: 주상복합 단지 특성상 기본적인 근린 상업시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: 단지 남동측 인근에 북교초등학교가 위치하며, 주변에 다수의 학원가와 공원이 있어 자녀 교육 및 여가 활동에 편리한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 상가, 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 접근성이 좋습니다. 또한 목포경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경도 양호합니다.

* 주거 환경: 주상복합 단지로, 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 이해됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있으며, 2025년 1월부터 10월까지 전체 세대 추정 전기료 약 11,353,550원이 미납된 상태입니다. 이는 향후 전기 공급 중단이나 새로운 관리비 납부 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 추가적인 채무 부담이나 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 부채 규모: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 환경 리스크: 일반적으로 주거 및 상업 지역으로 혐오시설은 보고되지 않았으나, 인근 유흥업소 밀집 지역과의 거리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

목포지원 2025타경51558 (1) 물건은 북교초등학교 인근의 주상복합 아파트로, 입지 및 교통 면에서는 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 확인된 미납 전기료 금액이 상당하며, 이는 실제 거주 시 부담으로 작용하거나 공급 중단으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 권리관계는 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하고 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 북교초등학교가 인근에 위치하여 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 미납 관리비 등의 이슈로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 203,000,000원에서 시작하며, 인수되는 임차보증금은 없습니다. 다만, 약 1,135만원의 미납 전기료와 공동담보 및 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석상 인수 부담은 없으나, 미납 전기료 정산 여부 및 향후 관리비 부담 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 낙찰 예상가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.