나이스옥션 법원경매 안산 2025타경915 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 622-13 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 상록구 본오동 소재"4호선 상록수역" 북측 근거리에 위치하고 주위는 다세대주택 주거단지로서 환경은 보통임

교통상황

대상물건으로 차량출입이 용이하며 시내버스정류장이 인근에 소재하고 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 3층중 2층이며 외벽: 벽돌노출쌓기 창호: 알루미늄 샷시

이용상태

시건장치로 인해 내부이용상태는 관찰하지 못하였고 건축물현황도 등에 의하면 다세대주택으로 이용함(별첨 호별배치도 등 참조바람)

설비내역

대상물건의 개요 참조바람.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서 인접도로와 평탄하며 다세대 주택부지로 이용함

인접 도로상태등

소로와 접하며 포장상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조 바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 인해 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 안산시 상록구 일동 622-13 2층203호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경915 (1)이며, 감정가는 85,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다.

토지 면적은 19.10㎡(약 5.78평)이며, 건물 면적은 39.72㎡(약 12.02평)입니다.

건축물대장상 건물은 1994년 10월 29일 건축 허가를 받아 1995년 11월 7일 사용 승인된 철근콘크리트조 및 조적조의 3층 다세대주택이며, 본건은 2층 203호에 해당합니다.

2. 입지조건

대상 물건은 지하철 4호선 상록수역 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로는 소로와 접해 있으며 포장 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

해당 경매 물건의 말소기준권리(을4)는 2011년 8월 2일에 접수된 국민은행 근저당권(채권액 48,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차인 권 씨는 2012년 5월 10일 전입하여 2020년 11월 6일 확정일자를 받았으나, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단되며 인수 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부요약 상 채권 총액은 113,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 상록수역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다.

주변 다세대 주택 단지는 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

주거용으로 이용 시 지역 내 거주민들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

지하철 4호선 상록수역을 이용하기 편리하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

주변에 일반적인 편의시설 및 상업시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주거 단지 내에 위치하여 조용한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도가 1994년으로 비교적 오래되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

현장 방문 시 시건장치로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 내외부 상태에 대한 잠재적 하자가 있을 수 있습니다.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 검색되지 않았으며, 일반적인 주거 단지로 파악됩니다.

7. 종합 의견

안산시 상록구 일동에 위치한 본 다세대주택은 상록수역과 가까운 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

권리분석 결과 인수해야 할 부담이 없는 것으로 판단되며, 감정가 또한 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

건축 연식 등 일부 고려사항이 있지만, 입지 및 권리 관계의 명확성 측면에서 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 4호선 상록수역 인근의 역세권 입지

* 권리 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석 결과 (인수 보증금 0원)

* 합리적인 감정가와 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 사례 분석 시, 본 물건의 건물 면적(39.72㎡, 약 12.02평) 대비 감정가(85,000,000원)는 평당 약 7,071,547원 수준입니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(48.32㎡)의 매매가가 105,000,000원(평당 약 7,183,000원)인 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 예상가는 감정가 수준 이상을 고려하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.