나이스옥션 법원경매 안산 2025타경917 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 218동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 로서 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 근린상가 등 생활지원시설등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통사정은 정왕역(4호선, 수인분당선)이 도보가능 거리에 위치하고 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물(사용승인일 : 1998.04.27)내 5층 502호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 마감, 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

침실3, 화장실1, 주방 및 식당, 거실, 발코니 등으로 이루어진 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 방재설비, 지상 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 등고 평탄한 세장형의 토지로, 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약30m, 북동측으로 폭 약 40m, 남동측으로 폭 약 15~20m내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지내 포장도로를 통하여 외곽 공도에 연결 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로) (접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

본건의 대지권은 등기사항증명서상에는 60.562㎡로 등기되어 있으나, 토지 대지권등록부 상에는 60.5013㎡로 등재되어 있음. 이 경우 관련규정에 의거 등기사항증명서 상 기준으로 평가진행하였음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

1. 대지권은 등기사항증명서에는 60.562㎡로 등재되어 있으나 토지 대지권등록부에는 60.5013㎡로 등재되어 있음.
2. ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경917 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1942-1 계룡2차아파트 218동 5층502호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호 (사용승인일: 1998.04.27)

전용면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

분양면적: 제공된 정보에는 본건의 전용면적 기준 분양면적이 명확히 기재되어 있지 않습니다.

토지면적: 60.56㎡ (약 18.32평)

토지 지분: 60.562㎡ (약 18.32평)

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 근린상가 등 생활지원시설이 소재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 대중교통으로는 정왕역(4호선, 수인분당선)이 도보 가능한 거리에 위치하고 버스정류장이 인근에 있어 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 교통사정은 양호한 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 22일 접수된 이선아의 강제경매개시결정 등기입니다. (등기부상 을구 15번 주택임차권이 대항력을 가지나, 최종적으로 말소기준권리보다 선순위로 해석될 여지가 있어 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이선아 (이 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 1일

* 확정일자: 2021년 11월 1일

* 배당신고일자: 2023년 11월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기 피해자 우선매수권이 있습니다.

인수되는 권리:

* 을구 15번 주택임차권 (이선아): 보증금 210,000,000원. 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 함께 있어, 실제 인수 여부는 반드시 최종 확인이 필요합니다.)

등기부채권 총액: 210,000,000원

주의사항:

* 대지권 면적 불일치: 등기사항증명서에는 60.562㎡로 등재되어 있으나, 토지 대지권등록부에는 60.5013㎡로 등재되어 있습니다. (평가 시 등기사항증명서 기준 적용)

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 임차인이 전세사기 피해자로 확인될 경우, 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 본건이 속한 시화계룡2차아파트는 "서해초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 아파트 단지와 학교, 공원, 근린상가 등 풍부한 생활 편의시설이 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 및 접근성: 지하철 4호선 및 수인분당선 정왕역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성 또한 양호합니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 대로에 인접하고 있어 도시 기반 시설이 잘 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 시화계룡2차아파트는 1998년 4월 27일에 사용승인된 총 20개동, 630세대의 대단지 아파트입니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있어 입주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다.

주차: 단지 내 총 438대의 차량 주차가 가능합니다.

주변 편의시설:

* 교육: 서해초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 상업: 다양한 근린상가가 주변에 있어 생활 쇼핑에 편리합니다.

* 녹지: 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로 판단 시, 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 이선아의 보증금 210,000,000원이 전액 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 확인 및 대비가 필요합니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 임차인이 ‘전세사기 피해자’로 인정될 경우, 우선매수권을 행사하여 해당 물건을 우선적으로 낙찰받을 수 있습니다. 이는 경쟁 구도 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

대지권 면적 불일치: 등기사항증명서와 토지 대지권 등록부 간 대지권 면적에 약간의 차이가 존재합니다. (60.562㎡ vs 60.5013㎡). 평가 시 등기사항증명서 기준이 적용되었으나, 실제 이용 시 소폭의 차이가 있을 수 있습니다.

건축 연한: 1998년 준공되어 26년 이상 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시 정왕동의 역세권 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 단지 내에 위치하며, 주변 편의시설 또한 풍부하여 주거 가치가 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성과 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성은 본 건의 투자를 결정하는 데 있어 가장 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석 상의 상충되는 정보(인수 보증금 합계 0원 vs 물건명세서 상 인수 가능)를 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상, 명도 절차에 대한 면밀한 사전 조사가 선행된다면, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

정왕역 도보권 역세권 아파트로서 미래 가치 상승 잠재력 보유.

대규모 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 학교, 공원, 상가 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도 높음.

1998년 준공된 아파트로, 향후 재건축 등 개발 이슈 발생 가능성 있음.

최근 실거래가(59.79㎡, 7층 241,000,000원) 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

최근 시세 (59.79㎡ 기준):

* 2026년 6월 24일 (7층): 241,000,000원

* 2026년 6월 4일 (1층): 180,000,000원

본건은 5층에 위치하며, 면적은 59.85㎡입니다.

핵심 고려사항:

본건의 가장 큰 변수는 임차인 보증금 210,000,000원의 인수 여부입니다. 만약 보증금을 전액 인수해야 한다면, 실질 취득가(입찰가 + 210,000,000원)가 최근 시세(약 230,000,000원~240,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 매우 낮게 산정해야 하므로 현실적으로 어렵습니다.

따라서, 아래 예상 입찰가는 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정된 것입니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 정확하다고 가정할 때의 추정치입니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우의 추정치입니다. 보증금 인수 발생 시, 입찰가는 그에 맞게 재산정되어야 하며, 보증금 인수 금액이 클 경우 입찰가가 매우 낮아지거나 입찰이 부적절할 수 있습니다. 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부 또한 중요한 변수이므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.