나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34066 [1] 광주광역시 동구 대인동 96 대인동영무파라드3차오피스텔 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 "금호시민문화관" 북동측 인근에 위치한 대인동영무파라드3차 오피스텔 제2층 제201호 외 65개호[일련번호 (1) ~ (66)]로서, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용건물 및 업무용건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 2층 201[일련번호 (1)] ~ 9층 911호[일련번호 (66)]호 등 66개호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 (1) ~ (66) 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 광주광역시 동구 대인동 96번지, 대인동영무파라드3차오피스텔 2층 201호에 소재하고 있습니다.

감정가는 93,000,000원이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항 및 특수물건정보로 '유동화물건'으로 기재되어 있습니다.

2.2. 면적 및 지분

토지 면적은 8.17㎡(약 2.47평)이며, 토지 지분은 8.1689㎡(약 2.47평)입니다.

건물 면적은 29.82㎡(약 9.02평)이며, 건물 지분은 29.8196㎡(약 9.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2.3. 건물 정보

건축물 표제부에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 9층 건물로, 2022년 10월 14일 사용 승인되었습니다.

해당 호실은 9층 중 2층에 위치하고 있으며, 총 88세대로 구성되어 있습니다.

내외벽은 석재붙임, 시멘몰탈위 페인트 마감, 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 권리 분석 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 15일자 광주은행의 근저당권(840,000,000원)이며, 이보다 선순위인 소유권보존등기(주식회사홍진하우징)를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 16,203,326,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, '금호시민문화관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등 상업용 및 업무용 건물이 혼재하는 중심상업지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역(금남로4가역 도보 3분)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인 김가빈은 보증금 0원, 차임 0원이며, 2024년 08월 19일 전입(사업)일자를 가지고 있습니다.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 인수 보증금은 0원입니다.

4.2. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사홍진하우징 (2022-11-15)

* 근저당: 광주은행 (840,000,000원) (2022-11-15) - 말소기준권리

* 근저당(공동담보): 광주은행 (5,280,000,000원) (2022-11-15)

* 가압류: 주택도시보증공사 (10,083,326,000원) (2025-09-16)

* 임의경매: 광주은행 (2025-10-14)

* 압류: 남구(광주광역시) (2025-12-16)

상기 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 본 매각물건으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상업지 현황

본 물건이 소재한 광주광역시 동구 대인동은 중심상업지대로서 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 오피스텔의 매매가는 1억원 내외부터 1.3억원을 형성하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 인근 상업시설

건물 내 단지 상가에 편의점, 식당 등이 입점해 있으며, 오피스텔 바로 앞 상권에 다양한 식당과 가게들이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 인근에 아시아문화전당, 충장로 상권 등이 있어 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

건물 내 편의점, 무인택배함이 구비되어 있으며, 도보 5분 이내 거리에 다양한 편의시설 및 문화시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6.2. 교통 및 접근성

금남로4가역(지하철 1호선)이 도보 3분 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이 사항

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다.

7.2. 법적 리스크

현재 제공된 정보 상으로는 등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 법적 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 권리 분석 시 기재된 미래 시점의 등기 사항(가압류, 임의경매, 압류)은 현재 시점에서 이미 처리되었거나, 경매 진행 과정에서 변동될 수 있으므로 최종 입찰 전 법원 공고 및 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

7.3. 혐오시설 유무

인근 지역(광주광역시 동구 대인동)에 대한 검색 결과, 직접적으로 본 물건에 영향을 미칠 만한 혐오시설(소각장, 화장장 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주 도심 중심에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 용이하며, 신축 오피스텔로서 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수 부담이 없는 권리 관계를 가지고 있어 낙찰 후 명도 및 처리에 있어 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 공시지가 대비 높은 근저당 설정 금액 등을 고려할 때, 시세 대비 적정 낙찰가 산정이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 광주 도심 핵심 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 활발한 상권: 주변 상업지구 발달로 인한 임대 수요 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 93,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 유사 오피스텔의 매매 시세를 고려할 때, 대인동 영무파라드 3차 오피스텔의 전용면적 29.82㎡(약 9.02평) 물건은 약 100,000,000원에서 130,000,000원 범위에서 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시세 하한선과 감정가, 그리고 경매 물건의 특성(유동화 물건, 권리 관계 등)을 종합적으로 고려하여 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 현황, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없음을 전제로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.