나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34157 [1] 광주광역시 광산구 산월동 886-1 부영사랑으로 1204동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "봉산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등으로 형성된 첨단택지개발지구내 주거지대임.

교통상황

단지내 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 801호(계단식, 남향)로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배 등 마감, 창호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 접하고 있는 왕복 4차선의 포장도로에 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 위치

광주광역시 광산구 산월동 886-1번지, 부영사랑으로 1204동 8층801호에 소재합니다.

1.1. 2. 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 산월동 소재 "봉산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 형성된 첨단택지개발지구 내 주거지대입니다.

1.1. 3. 교통상황

단지 내 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

1.1. 4. 도로상태

북측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 경매 구분

부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 2. 채권자

성OO (등기부상 채권자: 성정호)

1.2. 3. 말소기준권리

2024년 03월 22일 접수된 국민건강보험공단의 6번 이남선 지분압류 (갑9)가 말소기준권리입니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 성정호

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 24일

* 확정일자: 2023년 06월 19일

* 배당신고일자: 2025년 05월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권 등기(을9)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (단, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

1.2. 5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 다수의 압류 및 가압류가 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건은 첨단택지개발지구 내에 위치하여 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지들이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교육 시설로 봉산초등학교가 인근에 위치합니다.

* 광주광역시 광산구가 신규 쓰레기 소각장 입지 후보 지역으로 거론되고 있어, 장기적으로 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. (출처: 관련 뉴스 보도)

2.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1. 단지 정보

* 아파트명: 첨단6차부영아파트

* 주소: 광주광역시 광산구 산월동 886-1

* 건축년도: 2006년 11월 30일 사용승인

* 총 동수/세대수: 10개동 / 720세대

* 최고층: 15층

* 관리사무소 연락처: 062-973-9236

1.4. 2. 면적 정보

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 공급면적 (추정): 116.89㎡ (약 35.3평)

* 토지 지분: 63.45㎡ (약 19.2평)

1.4. 3. 부대시설 및 주차

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차대수: 총 909대 (세대당 약 1.26대) - 지하주차장, 지상주차장 이용 가능.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크: 임차인 성정호(보증금 230,000,000원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소이며, 배당 순위 및 예상 배당금을 면밀히 확인해야 합니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 상세 확인 필수)

* 광산구 지역 쓰레기 소각장 후보지 선정 가능성: 광주광역시 광산구가 신규 쓰레기 소각장 입지 후보 지역으로 거론되고 있어, 장기적으로 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. (출처: 관련 뉴스 보도)

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단택지개발지구에 위치한 아파트(첨단6차부영아파트)로, 봉산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 단지 내외의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 편입니다. 건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 강제 경매로 진행됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점이며, 이 임차인의 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

광산구 지역의 쓰레기 소각장 후보지 선정 가능성 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 바탕으로 신중한 입찰 전략을 수립해야 할 것입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려한 세밀한 입찰가 산정 전략이 필요합니다.

* 안정적인 주거지인 첨단택지개발지구 내 입지로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 및 실거주 목적 모두 가능합니다.

* 단지 내/외부의 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호합니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 8일: 310,000,000원 (8층)

* 2026년 7월 3일: 310,000,000원 (10층)

* 2026년 7월 3일: 284,000,000원 (12층)

최근 시세는 284,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

감정가: 329,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 230,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 단, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 실제 인수 부담이 없거나 일부만 인수될 가능성도 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 최근 시세(310,000,000원)를 기준으로 80~90% 수준의 보수적인 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본 보고서에서는 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 현 시세의 80% 수준인 약 260,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 79% 수준입니다.

주의: 임차인의 보증금 인수 부담이 실제 발생할 경우, 위 예상 입찰가는 총 투자 비용 측면에서 매우 불리할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 권리관계를 명확히 확인하고, 실제 인수 금액을 산정하여 총 투자 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.