나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34123 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하며, 부근 은 공동주택, 상업용 및 업무용빌딩, 공공기관 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고, 가로망이 정비된 혁신도시내에 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 및 강화유리마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 판넬붙임 등 창호: 새시창호, 강화유리마감 등

이용상태

근린생활시설 용도이나, 현황 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선규모의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별 법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 추정되나, 현장조사시 이해관계 인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 본건은 위치확인은 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 건물 내부에 부착된 호별 식별번호에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 광주지방법원 2025타경34123 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 1층 102호입니다.

건물명은 명작갤러리빌딩이며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층 102호입니다.

건물의 용도는 제1종근린생활시설입니다.

1.3. 토지 정보

해당 물건의 토지 면적은 16.54㎡ (약 5.01평)이며, 토지 지분도 16.537㎡ (약 5.01평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물 면적은 51.48㎡ (약 15.57평)이며, 건물 지분도 51.48㎡ (약 15.57평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 매각 정보

감정평가액은 391,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

본 보고서에서 제시하는 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하며, 실제 입찰 시에는 별도의 시장 조사와 전문적인 분석이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 공공기관 등이 잘 형성되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 가로망이 잘 정비된 혁신도시 내에 위치하여 일반적인 교통 여건은 매우 양호합니다.

동측으로는 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2018년 7월 31일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 '비고' 란에 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다. 다만, 특별한 언급이 없는 한 통상적으로는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 307,200,000원입니다. (최초 근저당 300,000,000원 + 가압류 7,200,000원 등)

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

현황 공실 상태이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 없을 것으로 추정되나, 실제 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계 파악이 어려웠으므로, 낙찰 후에도 임차인 관련 문제가 발생할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석 (근린상가)

본건은 제1종 근린생활시설로 분류되며, 1층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

소규모 상업 시설로서 지역 주민이나 인근 직장인을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

4.2. 주변 상권 특성

나주 혁신도시에 위치하여 신도시 개발과 함께 상권이 형성되고 있습니다.

인근에 공동주택 및 업무용 빌딩, 공공기관이 다수 위치하여 배후 수요가 잠재적으로 존재합니다.

현재 현황은 공실 상태이므로, 향후 신규 임차인 확보를 통해 상권을 활성화할 수 있는 기회가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 '빛가람우체국'이 위치하고 있으며, 혁신도시 내 다양한 공공기관 및 상업 시설이 존재하여 생활 편의성이 높습니다.

가로망이 잘 정비되어 있어 이동이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

신도시 내에 위치하여 전반적인 도시 기반 시설 및 주거 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태로, 안정적인 수익 창출을 위해서는 신규 임차인 확보가 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

특별히 확인된 혐오시설이나 환경적 저해 요소는 검색되지 않았습니다. (참고: 관련 검색 결과에 기반함)

다만, 신규 상권인 만큼 상권 활성화 추이 및 경쟁 상가 동향을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 1층 근린상가로, 우수한 교통 접근성과 주변의 개발 호재를 바탕으로 잠재력을 지닌 물건입니다. 현재 공실 상태이나, 향후 임차인 확보를 통해 안정적인 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 명확하며, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 미래 가치 상승 잠재력

* 1층 코너 상가로 높은 접근성과 가시성

* 잘 갖춰진 도시 인프라 및 배후 수요

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 391,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 부동산의 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 시세, 지역 경제 상황 등에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.