나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34088 [1] 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층511호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 기차역(광주역) 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상10층 건 중 제5층 제511호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지바름, 타일붙임 등, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 소재하며, 진출입로를 통해 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1~3) 일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 사무소로 이용중임
- 위 건축물 다른호실 소유자에게 행정처분(시정명령)함에 따라 집합건축물대장(총괄표제부)에 위반건축물로 등재 됨.(2025.11.18.자 광주광역시 북구 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34088 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층511호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 규모: 광주광역시 북구 신안동 125-1, 5층 511호

1.2. 2. 토지 정보:

총 면적: 45.04㎡ (약 13.62평)

토지 지분: 45.043㎡ (약 13.62평)

제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 정보:

총 면적: 114.65㎡ (약 34.68평)

건물 지분: 114.65㎡ (약 34.68평)

제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 정보

감정가: 83,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, '광주역' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역인 광주역과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

물건지 남측 및 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 이를 통해 원활한 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 등의 도시계획시설 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 15일 접수된 김제수산업협동조합의 근저당권입니다. 해당 권리보다 후순위인 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 77,218,531원으로 확인되나, 이는 매각으로 인해 모두 소멸되는 권리들입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건 명세서에 '사무소로 이용중임'이라는 기재가 있어 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

현재 본 물건은 사무실로 이용 중에 있습니다.

4.2. 배후 수요

주변의 아파트 단지와 근린생활시설들이 배후 수요를 형성하고 있으며, 광주역 역세권으로서의 유동인구 흡수 효과도 기대할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 상가로의 전환 및 활용 가능성이 있습니다. 광주역 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 향후 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

광주역 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리하며, 주변 주거지역의 편의시설 또한 접근 가능합니다. 또한, 광주역 주변으로는 다양한 숙박 시설(호텔, 게스트하우스 등)과 식당, 마트 등이 소재하고 있습니다.

5.2. 주변 교통 편의 시설

광주역을 중심으로 기차 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 등재

집합건축물대장(총괄표제부)에 위반건축물로 등재된 사실이 있습니다. 이는 본 물건 자체의 위반이 아닌, 다른 호실 소유자에게 내려진 행정처분(시정명령)으로 인해 등재된 것으로 확인됩니다 (2025.11.18.자 광주광역시 북구 사실조회회신서 참조). 이러한 위반건축물 등재 사실은 추후 건축 관련 행정처분이나 재산권 행사에 제약으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공된 이력이 있습니다. 이는 채무의 담보로 본 물건 외 다른 자산이 함께 제공되었음을 의미하며, 경매 진행 시에는 해당 물건만 매각 대상이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 인근에 위치한 근린상가로, 입지적 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계 또한 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다. 다만, 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 사항은 향후 재산권 행사에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크로 작용할 가능성이 있습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 인지하고 현장 조사 및 법률 검토를 통해 안전성을 확보한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권에 위치한 우수한 입지 조건을 보유하고 있습니다.

* 일반상업지역에 속해 다양한 업종의 활용 및 전환이 용이합니다.

* 권리관계가 말소기준권리에 의해 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 적정 낙찰가로 취득 시 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 83,000,000원입니다. 위반건축물 등재와 같은 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가는 최근 유사 물건의 낙찰가, 시장 상황, 본 물건의 현장 조사 결과 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 낙찰가 산정 시 별도의 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.