나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21493 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1102호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21493 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 11층1102호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 311,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 아파트

준공일: 2022년 09월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 27층 (해당 물건 11층)

아파트 단지 정보: 송학크레지움캐슬아파트, 4개동, 294세대

관리사무소 연락처: 063-842-0709

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 동측에 접한 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 저촉되는 부분이 있고, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배영현

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: 2022-11-07

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

배영현 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당권 (을1): 우리은행 (2022-10-18, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2): 합자회사삼화건설 (2023-12-19, 350,000,000원)

* 주택임차권 (을3): 배영현 (2024-11-01, 249,500,000원) - 말소

* 가압류 (갑2): 김영실 (2023-12-27, 875,191,256원)

* 강제경매 (갑3): 주택도시보증공사 (2025-10-22, 249,500,000원)

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,594,691,256원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송학동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

최근 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 아파트 단지이며, 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 인프라가 구축되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 간선 도로 및 버스 승강장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 지역 내 학교 및 의료기관 등 교육, 의료 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주차시설

아파트 지하 주차장이 마련되어 있으며, 단지 내 총 주차 대수는 20대입니다 (지상 9대, 지하 9대, 전기차 충전기 8대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

모든 권리가 말소될 예정이므로 인수할 권리 부담은 없습니다. 임차인 배영현은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 토지이용계획

대로3류 및 소로3류 도로 저촉, 가축사육제한구역 지정 등 토지 이용에 일부 제한사항이 있습니다.

6.3. 주변 환경

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 특정할 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 송학크레지움캐슬 아파트 11층 매물로, 권리관계가 깨끗하고 인수할 보증금이 없어 경매 진행 시 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 분석: 인수할 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 신축 아파트: 2022년 준공된 아파트로, 내부 컨디션 및 주거 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 간선 도로 인접 및 버스 승강장 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 아파트의 6층이 2억 3천만원, 14층이 2억 5천5백만원에 거래되었습니다. 본건은 11층으로, 이러한 시세를 고려할 때 현 시세는 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 내외로 추정됩니다. 감정가(3억 1천1백만원) 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 시세 조사 및 현장 방문을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 14층 매물의 거래가를 고려하여, 11층의 적정 가치를 반영한 예상 입찰가는 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.