나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21489 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 27층 내 제9층 제904호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호로 시공되었습니다.

이용상태

나. 이용상태 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비(소화전, 화재탐지설비, 화재경보설비 등), 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ‘아파트건부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 노폭 6~8미터 내외의 도로와 각각 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 미치 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21489 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층904호

* 용도: 아파트

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물면적(전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 건물면적(공급면적 추정): 약 114.68㎡ (약 34.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 (102동, 27층 규모)

* 해당 호수: 102동 9층 904호

* 연면적 (102동): 약 9,862.62㎡

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송학 크레지움캐슬

* 세대수: 294세대 (4개동)

* 최고층: 27층

* 주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. (다만, 단지에서 도보 10분 이내에 버스 정류장은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 도로상태: 본건 동측으로 폭 25미터 내외, 서측, 남측 및 북측으로 폭 6~8미터 내외의 도로와 접하며, 동측 도로를 통하여 주출입합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (우리은행, 2022.10.18. 접수, 120,000,000원)

* 채권총액: 총 522,500,000원 (근저당 2건, 가압류 1건, 강제경매 1건, 주택임차권 1건)

* 인수되는 권리: 없음. 본건의 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나, 법적으로 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임병선 (임 )

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 11월 14일

* 배당신고일자: 2024년 10월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 주택임차권(을3)을 등기하였으나, 대항력이 없어 낙찰로 인해 소멸됩니다. 따라서 임차인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주의사항: 임차인의 보증금이 2억 4천 7백 5십만원으로 상당히 높으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다. 다만, 임차인이 배당금으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 마찰이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 아파트 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내 시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: '한국농업기술진흥원'이 인근에 있으며, 하나로마트, 주민센터, 익산경찰서, 익산우체국 등이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 교육시설: 영만초등학교, 이리남중학교, 전북제일고등학교, 이일여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 녹지시설: 모현공원 등이 인근에 있어 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 공개된 자료를 통해 본건 아파트 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 익산시 지역에서 폐기물 처리시설 유치 경쟁 등의 사례가 언급된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

* 기타: 송학동 지역은 최근 도시재생 뉴딜사업 등으로 주거 여건 개선이 추진되고 있으나, 근린공원이 부족하다는 지적이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 임병선 씨는 보증금이 2억 4750만원에 달하지만 대항력이 없어 인수되지 않습니다. 그러나 임차인이 배당받지 못할 경우 명도 지연이나 저항이 발생할 수 있으므로, 명도 과정에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

* 향후 재건축/리모델링: 2022년 사용승인된 비교적 신축 아파트이나, 장기적인 관점에서 단지 전체의 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성은 존재합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 거주 자체에는 직접적인 영향을 주지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 신축 아파트(2022년 준공)로, 최근 주거 선호도가 높아지고 있는 지역에 속합니다. 입지, 교통, 생활 인프라 측면에서 무난한 편이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 평가됩니다. 다만, 높은 보증금을 가진 임차인의 존재는 명도 과정에서의 변수로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 아파트: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 상품성이 우수하며, 향후 관리 부담이 적습니다.

* 도시재생 사업 호재: 익산시 송학동 일대의 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발 계획은 향후 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 권리관계 안전성: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 용이: 안정적인 주거 환경과 개발 가능성을 바탕으로 실거주뿐만 아니라 투자 목적으로도 고려해 볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 30일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

* 2026년 9월 16일 (추정): 215,000,000원 (2층)

* 2026년 9월 29일 기준 리치고 적정 호가: 중층 2.4억, 고층 2.4억, 저층 2.2억~2.4억

* 감정가: 314,000,000원

* 최근 실거래가 평균(2026년 7월 기준): 약 2억 4천 1백 6십 7만원

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견:

본건은 감정가 3억 1천 4백만원에 비해 최근 실거래가가 2억 1천 5백만원 ~ 2억 5천 5백만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었음을 알 수 있습니다. 임차인으로 인한 명도 리스크를 고려하더라도, 최근 시세와 보수적인 투자 관점을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 2억 4천만원 ~ 2억 7천만원

(본 입찰가 범위는 현재 파악된 시세 및 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 변동 등 추가적인 정보 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.