나이스옥션 법원경매 군산 2025타경577 [1] 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 204동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "전북외국어고등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 해망로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 제2층 제202호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 천장: 벽지 등 마감, 창호: 새시이중창입니다.

이용상태

"아파트" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, "대(아파트부지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 개설되어 있는 왕복 6차선 아스팔트포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

업습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경577 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 소룡동 663 소룡동제이파크 204동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 122,000,000원

토지면적: 69.09㎡ (약 20.89평)

건물면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동에 위치하며, "전북외국어고등학교" 서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 중·소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 해망로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

남측으로는 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 진출입이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건 경매 물건은 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리관계가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 500,481,410원입니다.

말소기준권리인 을13번 근저당권(주식회사덴탈엔피엘대부, 2024-03-25 접수, 120,000,000원)을 포함한 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물등기부등본상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2011-12-29: 오 소유권 이전

* 2017-01-13: 장 소유권 이전

* 2023-08-22: 최 소유권 이전 (매매)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계가 존재하므로, 임차인이 있는 경우 보증금 및 차임 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 하며, 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 소룡동 일대는 주거지역과 상업지역, 공업지역이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있으며, 차량 접근성이 좋아 지역 내외 이동이 용이합니다.

인근에 전북외국어고등학교가 위치하여 교육 관련 시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

아파트명: 소룡동 제이파크

건축승인일: 2006년 6월 28일 (사용승인일 기준)

총 동수: 10개동

총 세대수: 972세대

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 12층 중 2층

내부 마감: 벽지 및 타일 마감

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스 보일러 난방설비

주차: 총 985대 주차 가능 (지상 4대, 지하 41대, 실내 자동 194대, 실외 자동 791대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다.

* 건축 연도: 2006년에 건축되어 약 18년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기 도래 가능성을 고려해야 합니다.

* 경매 특성: 경매 물건의 특성상 예상보다 높은 경쟁으로 인해 입찰가가 상승할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)에 해당하여 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합의견

본건은 군산시 소룡동에 위치한 아파트로, 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

부동산 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 권리 분석에 대한 부담이 적은 편입니다.

최근 실거래가 데이터를 통해 시세 동향을 파악할 수 있으며, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치: 지역 내 선호도 높은 아파트 단지로, 실거주 수요와 투자 수요 모두 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의성: 주요 도로변에 위치하여 교통이 편리하며, 인근 편의시설 이용이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 주택 시장 동향에 따라 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 122,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.5266㎡)의 아파트가 129,000,000원에서 135,000,000원 사이에 거래되었습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 122,000,000원에서 최근 실거래가 최고가 수준인 135,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100%~110% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원을 기준으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.