나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21504 [1] 전라북도 군산시 나운동 155 세경아파트 207동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 '서해초등학교' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 제10층 제1001호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 자체지반이 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 인접한 노폭 약 35미터 포장도로 및 북서측으로 인접한 노폭 약 20미터의 포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-04-17)(접합) 가축사육제한구역 (2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시 기타용도지역지구기타(택지개발지구)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 현황

* 사건번호: 군산지원 2025타경21504 (1)

* 소재지: 전라북도 군산시 나운동 155 세경아파트 207동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 64,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현대해상화재보험주식회사 (현OOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 제공된 정보에 명시된 주의사항은 없습니다.

* 개별 정보

* 토지 면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

* 건물 면적: 53.82㎡ (약 16.28평) (전용면적)

* 아파트 단지 정보: 나운세경아파트, 7동 1,186세대, 2002년 12월 3일 사용승인, 최고 15층 (본건 10층)

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본 건은 전라북도 군산시 나운동 소재 '서해초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

* 교통망

* 본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 북측으로 인접한 노폭 약 35미터 포장도로 및 북서측으로 인접한 노폭 약 20미터 포장도로로 주출입합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 을3 근저당권 (현대해상화재보험주식회사, 2016-05-20 접수, 63,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 공동담보 물건

* 본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

* 본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 중로1류 등 다양한 도시계획시설로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설

* 서해초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 3대) 등이 있습니다.

* 교육시설

* 서해초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 상대보호구역(초록빛유치원)이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계

* 말소기준권리 외 다수의 가압류 및 소유권 이전 관련 등기가 존재하나, 말소기준권리로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다.

* 채권 총액이 207,317,228원으로 감정가를 상회합니다.

* 주변 시설 (혐오시설 확인)

* 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

* 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 주거 지역에서의 제한 사항입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라북도 군산시 나운동에 위치한 아파트로, 도보 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 아파트 단지는 2002년에 사용승인되어 비교적 연식이 있으나, 주변으로 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하며, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 안정적입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 전용면적 53.82㎡ (약 16.28평)으로, 실거주 목적 또는 임대 수익을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 최근 실거래가: 2026년 6월에 5,500만원 ~ 5,800만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 1일: 13층, 5,640만원

* 2026년 6월 18일: 6층, 5,500만원

* 2026년 6월 19일: 12층, 5,800만원

* 평균 실거래가 (최근 3건): 약 5,647만원

* 감정가: 6,400만원

* 현재 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 최근 거래가는 5,500만원 ~ 5,800만원 범위입니다.

* 본 건은 10층으로, 중간층에 해당합니다.

* 예상 입찰가는 보증금을 인수하지 않으므로, 시장 가격을 고려하여 감정가 대비 일정 비율 또는 최근 실거래가 상한선에 약간의 가감을 하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 제안 입찰가 범위: 5,700만원 ~ 6,000만원

* 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.