나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31827 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '반월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 303호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리창, 샷시창호 등임.

이용상태

제2종 근린생활시설(학원)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항 목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

물건 비고

인접호수(3층 302호)와 일부 경계 구분 없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31827 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 (반월동) 3층 303호

* 건물면적: 129.96㎡ (약 39.31평)

* 토지면적: 70.64㎡ (약 21.37평)

* 용도: 근린상가 (현황: 제2종 근린생활시설 - 학원)

* 감정가: 391,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOOOOO

* 건축물대장상 주요구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 303호

* 사용승인일: 2021년 4월 21일

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '반월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 원활하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 14일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권 (282,000,000원)입니다.

* 등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사강산개발 (2021-05-14)

* 근저당권: 전주김제완주축산업협동조합 (2021-05-14, 282,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 김민지, 이성곤, 조윤순, 송미령, 강백한, 김성수 (2022-07-11, 각 200,000,000원)

* 근저당권: 주식회사티엠지개발 (2023-12-29, 1,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 전주김제완주 (2025-10-23, 228,709,973원) - 채권자: 전OOOOOOOOOOOOO

* 압류: 군산세무서장, 군산시 (2026-03-16, 2026-05-11)

* 총 채권액: 약 2,482,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-06

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 총평: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특성: '반월초등학교' 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 하는 학원 업종의 영업에 유리한 입지입니다. 주변에 아파트단지와 주택가가 밀집해 있어 근린상가로서 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 현재 이용 현황: 제2종 근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '반월초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 및 주택 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상 경계 구분 문제: 현재 인접 호수(3층 302호)와 일부 경계 구분 없이 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 사용상 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 매수 후 별도의 경계 측량 및 협의, 또는 시설 분리 등에 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 경매 절차 진행 시 다른 담보 물건의 상황이 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 관계 파악을 위해 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 초등학교 인근에 위치하여 학원 등 근린생활시설로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 클린한 인수가 가능합니다. 그러나 인접 호수와의 경계 구분 문제, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 유의해야 할 잠재적 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 학교 및 주거 밀집 지역에 위치하여 상권의 안정성이 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보여, 인수 부담이 적습니다.

* 현황 용도 활용: 제2종 근린생활시설(학원)로의 현재 이용 상태를 고려한 수익형 부동산 투자 관점에서 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점, 감정가, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 경계 구분 문제 해결에 필요한 비용 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.