나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31820 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 849-121 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 소재 '국립무형유산원' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복 4차선의 장승배기로 및 약 8M정도의 포장도로가 개설되어 있으나 두 도로는 단차가 있어 장승배기로로 직접 진입이 곤란하며, 주로 남측으로 개설된 약 8M정도의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 고도지구(2024-12-16) , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주교육대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, 지적재조사사업지구(2024-10-15)(동서학1지구) <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가) : 시멘트벽돌조 평슬래브지붕 3층으로서, - 외 벽 : 벽돌 위 페인팅, 판넬붙임 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감. - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2-가) : 현황 주택으로 이용 중임. 기호 2-나) : 현황 멸실 상태임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호 2-가) 건물에 부합물 및 종물 성격의 제시외 물건 (㉠ ~ ㉧)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호 2-가)는 공부상 '독서실(1층), 주택(2층), 사무실(3층)'으로 등재되어 있으나 현황 1~3층은 모두 '주택'으로 이용 중이며, 기호 2-나) 시멘트 벽돌조 평슬래브 지붕 단층 화장실은 현재 멸실 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 본건 기호 2-가)는 현황 1~3층은 모두 "주택"으로 이용 중임
3. 본건 기호 2-나) 시멘트 벽돌조 평슬래브 지붕 단층 화장실은 현황 "멸실" 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31820 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 849-121

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설, 독서실, 사무실, 주택, 화장실)

감정가: 371,640,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 242.59㎡ (약 73.39평)

건물 제시외면적: 44.50㎡ (현황 멸실 상태)

총 건물 면적 (제시외 포함): 287.09㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 동서학동 소재 '국립무형유산원' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 왕복 4차선의 장승배기로와 약 8m 정도의 포장도로가 개설되어 있습니다. 다만, 장승배기 로와는 단차가 있어 직접적인 진입이 곤란하며, 주로 남측으로 개설된 약 8m 포장도로를 통해 출입하는 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 용도지구/구역: 고도지구(2024-12-16), 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2023-01-13), 상대보호구역(전주교육대학교), 역사문화환경보존지역, 지적재조사사업지구(2024-10-15)

산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 현재 파악되는 채권 총액은 토지 667,403,149원, 건물 817,403,149원입니다.

말소기준권리:

* 토지: 을7 근저당 (전주원예농업협동조합, 2020-09-28 접수)

* 건물: 을11 근저당 (전주원예농업협동조합, 2020-09-28 접수)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권 등)는 위 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2024-03-15, 확정일자: 2024-04-01, 배당신고일자: 2024-09-02, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-04, 확정일자: 2021-08-04, 배당신고일자: 2024-05-21, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-22, 확정일자: 2021-02-22, 배당신고일자: 2025-11-12, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-18, 확정일자: 2023-12-18, 배당신고일자: 2024-11-29, 대항력: 없음

* 임차인: 조

보증금: 55,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-15, 확정일자: 2021-02-15, 배당신고일자: 2025-11-05, 대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 전주시 완산구 동서학동 내 주택가에 위치하며, 국립무형유산원이 인근에 있습니다.

단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 비교 대상 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(단독주택)과 건물 유형 및 지번이 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 진흥(257-0) 연립/빌라 (동서학동 275번지, 1995년 준공, 48.03㎡ 전용면적 기준)

* 2024년 1월: 3,000만원

* 2024년 4월: 4,700만원

* 2025년 12월: 3,000만원

해당 자료는 소형 면적의 연립/빌라 거래 사례이며, 본건 단독주택과는 규모 및 특성이 다르므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 전주교육대학교와 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 인근에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 및 공부상 차이

* 본건 기호 2-가) 건물은 공부상 '독서실(1층), 주택(2층), 사무실(3층)'으로 등재되어 있으나, 현황은 1~3층 모두 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 또는 적법 사용 여부에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 기호 2-나) 화장실은 현재 '멸실' 상태로, 이는 건축물대장과의 불일치 사항이며, 철거 또는 신축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 도로 접근성 제약

주 간선도로인 장승배기로로 직접 진입이 어려운 점은 차량 이용의 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

고도지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 건축 행위 및 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

총 44.50㎡의 제시외 건물(화장실)이 있으나, 현황 멸실 상태로 이는 매수인의 인수 부담이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 동서학동에 위치한 단독주택으로, 국립무형유산원 인근의 주택가에 자리하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

권리 관계는 본 경매로 모두 소멸되어 인수할 권리는 없는 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 낮다고 판단됩니다.

다만, 건축물 현황과 공부상 용도 불일치, 멸실된 제시외 건물 존재, 그리고 고도지구 및 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지 이용 규제는 향후 활용 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 주 간선도로 접근 시 단차가 있는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주택지대 내 위치: 지역 내 주택 수요를 바탕으로 안정적인 거주가 가능한 입지입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 지역 개발 가능성: 전주시의 도시 계획에 따른 잠재적인 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 371,640,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 물건 유형이 상이하여 직접적인 가격 산정에 한계가 있습니다.

주변 단독주택 및 유사 지역의 부동산 시세, 건물 상태, 법적 제한 사항, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

특히, 건물 현황과 공부상 불일치, 토지 이용 규제 등을 감안하면, 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 인근 실거래가 및 유사 물건의 최신 시세 조사가 필수적입니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 범위를 제시하는 데 한계가 있습니다.

10. 주변 시설 조사 (외부 검색 기반)

10.1. 혐오시설 유무

전주시 완산구 동서학동 849-121번지 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선, 쓰레기 소각장 등) 존재 정보는 파악되지 않았습니다. 인근은 주택 밀집 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

10.2. 주요 편의 및 교육 시설

* 교육시설: 전주교육대학교, 전주동중학교, 전주한옥마을초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 문화/관광시설: 국립무형유산원, 전주향교, 전주한옥마을 등이 가까이 있어 문화생활 및 관광 활동이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 시내 접근성이 양호합니다.

* 상업시설: 근린생활시설 및 소규모 상점이 주택가 주변에 분포하고 있습니다.

11. 건축물 현황 상세 (건축물표제부 분석)

* 신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 황학5길 1-4 (동서학동)

* 주요 구조: 조적조, (철근)콘크리트 평스라브 지붕

* 건축 연도: 1988년 5월 30일 (사용승인일: 1990년 6월 22일)

* 건물 층수: 지하 0층, 지상 3층

* 용도 (주용도): 제2종근린생활시설

* 기타 용도: 독서실, 사무실, 주택, 화장실

* 연면적 (총면적): 242.59㎡

* 건축 면적: 92.21㎡

* 토지 면적 (건물 부지): 0㎡ (건축물대장에서 토지 면적이 별도로 기재되지 않음. 지적도상 169.00㎡의 토지에 건축된 것으로 추정)

* 특이사항: 현재 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있으며, 일부 화장실은 멸실 상태입니다.

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