나이스옥션 법원경매 전주 2025타경996 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 389-1 뉴롯데오피스텔 13층 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 소재 '전주시네마타운' 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 13층 중 13층으로서, - 외 벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

건물 내에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

389-1,389-3,389-4번지 : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경996 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 389-1 뉴롯데오피스텔 5층 513호 (건물 전체 13층)

* 참고: 제공된 주소지에 '13층'으로 명시되어 있으나, 건축물대장 상 해당 호실은 5층 513호임.

* 용도: 근린상가, 업무시설

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

* 건물면적: 239.75㎡ (약 72.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 봉OOO

* 건물정보:

* 건물명: 뉴롯데오피스텔

* 주용도: 제1종근린생활시설, 업무시설

* 총 층수: 13층

* 준공일: 1991년 9월 9일

* 대지면적: 1021.5㎡ (약 309.01평)

* 연면적: 9445.95㎡ (약 2857.41평)

* 건축면적: 749.49㎡ (약 226.74평)

2. 입지조건

* 위치: 전주시 완산구 고사동 389-1번지 (전주객사3길 62) 뉴롯데오피스텔 5층 513호

* 주위환경: '전주시네마타운' 동측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 활발한 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 14일자 봉동농업협동조합 근저당권 (을11)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (봉동농업협동조합, 117,000,000원)

* 근저당권 (최연승, 60,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 압류 (전주시)

* 임의경매 (봉동농업협동조합, 91,577,665원)

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 권리 분석상 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* (유)제이에스케이홀딩스 (박 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업일자: 2024년 8월 20일

* 대항력: 없음

* 소병록

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2016년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 177,000,000원

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 고사동 일대는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. '전주시네마타운'과 인접하여 유동인구 유입이 기대됩니다.

* 건물 용도 및 특성: 13층 규모의 뉴롯데오피스텔 내 근린상가 및 업무시설로, 다양한 업종의 사업장 입점에 적합합니다.

* 현재 이용 상태: 해당 호실은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 주거/업무 환경: 상업지구 내 위치하여 주거보다는 업무 및 상업 활동에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 명도 후 신규 임차인 유치 과정에서 공실 장기화 또는 임대 조건 조정이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년에 준공된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 상가지역 내 다수의 상가 및 오피스텔이 경쟁하고 있어, 임대 수익 확보를 위한 차별화 전략이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 상업 및 업무 밀집 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 중심 상업지역에 위치한 뉴롯데오피스텔 내 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 주변 상권의 활성화로 인해 향후 임대 수익 창출 가능성이 높습니다. 등기부등본상 인수되는 권리사항은 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 전주시 완산구 핵심 상권 내 위치, '전주시네마타운' 인접으로 인한 높은 유동인구

* 활발한 상권: 주변 상업시설 밀집 지역으로 시너지 효과 기대

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄적으로 취득하여 안정적인 소유권 확보 가능

* 공실 활용: 현재 공실 상태로, 합리적인 조건 제시 시 신속한 임대 전환 가능

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 150,000,000원

* 건물면적: 239.75㎡ (약 72.52평)

* 평당 감정가: 약 2,068,316원 (150,000,000원 / 72.52평)

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 하단: 120,000,000원 (감정가 80%)

* 상단: 135,000,000원 (감정가 90%)

* 최종 입찰가는 주변 시세, 물건의 구체적인 상태, 시장 상황, 경쟁 낙찰률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.