나이스옥션 법원경매 전주 2025타경992 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층엘117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동 2가 소재 "화정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하는 도시개발사업지구내 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 등 접근이 가능하며 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조.철골철근콘크리트구조.철골조(철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층으로서, 기호(1-가) 지하1층 엘117호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창, 기호(2-나) 101동 7층 719호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(3-다) 101동 9층 924호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(4-라) 101동 10층 1031호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(5-마) 101동 10층 1035호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(6-바) 101동 10층 1036호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(7-사) 지하1층 엘118호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창, 기호(8-아) 1층 147호 외벽 : 대리석, 범랑판넬, 강화유리 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시창 입니다.

이용상태

기호(1-가, 7-사, 8-아) 판매시설(상점), 기호(2-나) 오피스텔(방2), 기호(3-다) 오피스텔(방1), 기호(4-라 ~ 6-바) 오피스텔(방1, 다락1)으로 현재 공실 상태입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 단지내 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 평탄한 지형의 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지의 북동측, 남동측으로 왕복2차선의 포장도로 및 북서측으로 왕복 6차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2017-03-24), 중로2류(폭 15m∼20m)(2017-03-24)(접합), 중로2류(폭15m∼20m)(2020-12-16)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 기호(4-라 ~ 6-바)는 복층구조입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경992 (1)

물건명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 117호

용도: 판매시설 (상점)

감정가: 665,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

건물면적: 42.87㎡ (약 12.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 117호.

주위환경: 본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, 화정중학교 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 도시개발사업지구 내 상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통사정은 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본 단지의 북동측, 남동측으로는 왕복 2차선의 포장도로가, 북서측으로는 왕복 6차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 전북은행의 근저당권(채권최고액 560,050,000원)입니다.

기타 권리: 이후 행복한도시주식회사 근저당권(채권최고액 250,012,800원)이 설정되어 있습니다.

총 채권액: 등기부등본 상 채권 총액은 810,062,800원입니다.

임의경매 개시 결정: 전북은행에서 2025년 10월 22일자로 임의경매 개시결정(사건번호 2025타경992)이 등기되었습니다.

소멸주의 적용: 매각으로 인해 본 건에 설정된 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

상업지역 내 위치: 본 건이 소재한 송천동2가는 도시개발사업지구 내 상가지대로, 배후 수요가 풍부하며 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

복합 상가 건물: 로마네시티 현대썬앤빌전주는 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등이 복합된 건물로, 다양한 상업 활동이 가능합니다.

지역 랜드마크 가능성: 주변에 롯데시네마가 입점한 복합상가 건물이 건립되는 등 지역 상권 활성화 기대감이 높은 지역입니다.

수요 흡수: 단지 주변의 아파트 단지 및 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 소비 수요 흡수가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 시설: 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 단지 내 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 본 건은 화정중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 이마트 에코시티점, DK몰 등 대형 쇼핑 시설과도 인접해 있습니다.

교통 및 접근성: 전주 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태: 본 건은 현재 공실 상태로, 입찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 위해서는 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다. 다만, 경매 진행에 영향을 미칠 수는 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 추후 임대차 진행 시 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동의 활성화된 상업지구 내에 위치한 판매시설입니다. 편리한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 건물 자체도 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리관계 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태이나, 주변 상권의 발전 가능성을 고려할 때 향후 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 전주 송천동의 중심 상업지구에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

명확한 권리 관계: 말소기준 권리 외 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지와 개발지구 내 수요를 흡수할 수 있습니다.

상권 성장 가능성: 복합 상가 건물로서 다양한 업종 유치 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 665,000,000원입니다. 총 채권액이 감정가를 상회하지만, 이는 채권자가 채권 확보를 위해 경매를 신청했음을 의미합니다. 현재 공실 상태와 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 상가 시세 및 임대료 수준, 예상되는 공실 기간 및 관리비 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 본 건의 시세 및 수익률 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.