나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31821 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 소재 '전주반월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노선주변으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 관공서 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성, 대중교통수단과의 접근성 및 운행빈도수 등으로 볼때 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 105호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 스톤코트 마감 등, 내벽 : 시멘트 몰탈, 인테리어 마감 등, 바닥 : 화강석 및 일부 타일 마감 등 창호 : 섓시 및 강화유리창 등입니다.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 등고평탄한 토지로서, 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-28) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 전주지방법원 2025타경31821 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 105호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118)

용도: 근린생활시설 (소매점)

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 중 1층

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

토지 지분: 27.6215㎡ (약 8.36평)

건물 면적: 50.82㎡ (약 15.37평)

건물 지분: 50.82㎡ (약 15.37평)

감정가: 689,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주김제완주축산업협동조합

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동에 위치하며, 전주반월초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본 건은 노선상가지대 내에 있으며, 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성이 양호하고 대중교통 수단과의 접근성 및 운행 빈도수도 보통 수준입니다. 물건지 남측으로는 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지: 부정형의 대체로 등고평탄한 토지로서 상업용 건물부지로 이용 중입니다.

지역 지구: 본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

제한 사항: 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(전주반월초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 5월 14일 접수된 전주김제완주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

총 등기부채권액: 등기부등본상 확인되는 총 채권액은 2,740,000,000원입니다.

임차인 현황: 양다영 임차인이 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원에 2021년 6월 28일 전입(사업자)하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 해당 임차권(을4)은 말소 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

채무자/소유자: 소유권보존 등기상 명의자는 주식회사강산개발이며, 경매 채권자는 전주김제완주축산업협동조합입니다.

1.3. 상권분석

용도: 본 물건은 제1종근린생활시설로서 현재 소매점으로 이용 중입니다.

주변 상권: 전주반월초등학교 인근에 위치한 노선상가지대로, 학교, 아파트 단지, 주택가, 관공서 등이 혼재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

건물 규모: 본 건물이 속한 주건축물제1동의 연면적은 2,333.31㎡이며, 본 호실은 1층에 위치한 50.82㎡ (약 15.37평)의 소규모 상가입니다.

인프라: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 엘리베이터(1대) 및 자주식 주차(12대) 시설을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 인근에 전주반월초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 전주반월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

기타: 건물 내 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지역 지구 제한: 본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 특정 업종의 입점 시 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건: 다수의 채권이 설정된 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 크게 상회한다는 점을 유의해야 합니다.

임대관계 미상: 현재 임차인 양다영의 정보는 파악되었으나, 건물 전체에 대한 임대 관계 및 공실 현황 등에 대한 추가적인 정보는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주반월초등학교 인근의 활성화된 노선상가지대에 위치한 1층 근린생활시설입니다. 비교적 최근인 2021년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물이며, 50.82㎡ (약 15.37평)의 면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담이 적은 편입니다. 주변에 학교, 아파트 단지, 관공서 등이 혼재하여 배후 수요가 탄탄합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 인한 업종 제한 가능성은 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 상가 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

전주반월초등학교 인근의 항아리 상권 내에 위치한 1층 코너 상가로서, 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다.

2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물의 일부로, 건물 유지보수 부담이 적습니다.

등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 리스크가 거의 없습니다.

학교, 아파트 단지, 관공서 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 예상됩니다.

주변 상권 활성화로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 689,000,000원을 기준으로 산정하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

경매 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 현황 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 입찰가를 고려하며, 본 물건의 경우 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

단기적인 시세차익보다는 안정적인 임대 수익을 고려할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 추천합니다.

추천 입찰 범위: 650,000,000원 ~ 750,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.