나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102054 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 6층610호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부버스터미널"북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 2호선 및 부산김해경전철(사상역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건내 제6층 제610호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 화강석붙임. 창호: 샷시창 .

이용상태

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형토지로, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 폭 약4미터 내외의 막다른도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 270-9,270-19 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 105미터,최고높이 145미터), 상대보호구역,비행안전제6구역(전술)(6구역). - 270-22 :일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20미터~25미터)(2025.05.28), 가축사육제한구역,가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 105미터,최고높이 145미터), 상대보호구역,비행안전제6구역(전술)(6구역).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 6층610호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경102054 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 127,000,000원입니다.

토지 면적은 4.09㎡(약 1.24평)이며, 건물 면적은 19.09㎡(약 5.78평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 15층 건물 내 제6층 제610호입니다.

외벽은 몰탈위페인팅, 화강석붙임이며, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

공부상 용도는 "공동주택(아파트)"이며, 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 3필지 일단의 부정형 토지로, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

270-9, 270-19 필지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)(6구역)입니다.

270-22 필지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20미터~25미터), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)(6구역)입니다.

1.3. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부버스터미널" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 부산김해경전철(사상역)이 소재하여 교통이 편리합니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 갑5, 병점신용협동조합의 가압류(2025-02-07)입니다.

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 1번 주택임차권 등기(2024.08.05. 등기)입니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 아니하고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 안민찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고:

* 정도현 (등기부상 권리자)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원 (등기부상 기재 없음)

전입일자: 2022-08-02

확정일자: 2022-06-28

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권, 인수 대상

위 권리분석 결과, 본건은 대항력 있는 임차인(정 )의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 상권분석

사상서부버스터미널 인근으로 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 예상됩니다.

사상역을 중심으로 한 교통의 요지로, 부산 전역 및 경남 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 사상역(지하철 2호선, 부산김해경전철) 도보 이용 가능. 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 다수의 마트, 병원, 금융기관 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주변 환경: 부산서부버스터미널이 인접해 있으며, 일반상업지역 내 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 정 (정도현) 씨의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 일부가 해당 보증금으로 사용될 수 있음을 의미합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미래 전입 임차인: 안 (안민찬) 씨가 2025년 8월 19일 전입 예정으로 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 사상역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 잘 갖춰진 교통 및 생활 편의시설을 갖춘 아파트 물건입니다.

대항력 있는 임차인(정 )의 존재로 인해 120,000,000원의 보증금 인수 부담이 있으나, 이는 감정가 대비 고려해야 할 중요한 요소입니다.

안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 사상역 초역세권의 우수한 입지.

* 부산 서부권 교통 및 상업의 중심지.

* 대항력 있는 임차인 인수 후 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 추후 시세 상승 잠재력 보유.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 낙찰가의 상한선은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액 또는 그 이상으로 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금 120,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 주변 시세, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

(참고: 제공된 정보상의 "인수 보증금 합계: 0원"은 안민찬 임차인의 보증금에 해당하는 것으로 보이며, 실제 인수되는 보증금은 120,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.