나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5872 [1] 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 133동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 분포고등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 각급학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는등 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물내 4층 401호로서, 외벽: 몰탈위페인트등, 내벽: 벽지마감등, 창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관기설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 토지를 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1토지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(LG메트로시티유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이고 2토지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, (일반도로)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(분포초등학교<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(분포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>이며 3토지: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(부경대학교(대연캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(메트로자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(용문초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5872 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 133동 4층 401호

용도: 아파트

건축년도: 2001년 (사용승인일 2001.06.16)

총층수: 23층 (본건 4층)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평) (토지 지분)

감정가: 485,000,000원

1.3. 단지 정보

아파트명: LG메트로시티아파트

총 세대수: 7,374세대

동수: 80동

주차대수합계: 1,530대 (지상 3대, 지하 154대 - *단지 정보 기준*)

총면적 (단지): 1,024,565.56㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 분포고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단지 내 상가, 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 현재까지 파악된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 2002.03.30: 소유권보존 (엘지건설주식회사 외 2명)

* 2002.04.26: 공유자전원지분전부이전 (장선)

* 2015.02.02: 근저당 (한국주택금융공사, 채권최고액 1,106,000,000원)

* 2025.10.01: 소유권이전 (구미리 외 3명, 상속)

* 2025.10.23: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 청구금액 221,664,064원)

3.2. 말소기준권리

경매로 인해 말소될 권리는 2015년 2월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 소유권 이전 (상속) 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 그러나 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되어, 임차인으로 인한 재정적 인수 부담은 없습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항] 해당 지상권의 세부 내용 및 가치에 대한 별도의 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 내 상가 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* LG메트로시티유치원 (상대/절대보호구역)

* 메트로자연유치원 (상대/절대보호구역)

* 분포초등학교 (상대/절대보호구역)

* 분포중학교 (상대/절대보호구역)

* 분포고등학교 (상대/절대보호구역)

* 용문초등학교 (상대/절대보호구역)

* 부경대학교(대연캠퍼스) (상대보호구역)

[cite: 감정평가서요약 요향표]

5.2. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있어 입주민 편의를 높이고 있습니다. [cite: 아파트 정보]

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리 관계 및 실제 영향에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후도

2001년 준공된 아파트로, 건물의 경과 연수에 따른 내부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 층수 요인

4층으로, 저층에 해당합니다. 이는 일조량, 조망, 소음 등에 민감한 매수자에게는 단점이 될 수 있으며, 이는 가격에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 용호동에 위치한 LG메트로시티 대단지 내 아파트로, 우수한 단지 규모와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 및 교육 환경 또한 양호하며, 대규모 브랜드 아파트로서의 안정성이 기대됩니다. 권리분석 상 인수되는 보증금 있는 임차인은 없으며, 채권자에 의한 임의경매로 진행되어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 4층이라는 층수는 개인 선호에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 단지: LG메트로시티는 부산 지역 내에서 인지도가 높은 대단지로, 지속적인 수요와 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수 부담이 없는 임차인 현황과 경매로 소멸되는 다수의 권리들이 있어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 풍부한 단지 내 편의시설과 주변 교육 시설 접근성이 우수합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 4억 8,500만원 대비 최근 유사 면적 거래 사례가 5억 2,400만원에 형성된 점을 감안할 때, 적정 낙찰가로 취득 시 시세 차익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 485,000,000원

* 최근 유사 면적 거래 사례: 84.888㎡, 17층, 524,000,000원 (2026년 6월)

* 면적별 평당가 (추정):

* 감정가 기준 (84.98㎡ / 약 25.70평): 약 18,871,595원/평

* 최근 거래가 기준 (84.888㎡ / 약 25.70평): 약 20,389,105원/평

본건은 4층으로 저층이라는 점은 고려해야 하지만, 대단지 프리미엄과 인수 부담 없는 권리관계를 감안할 때, 감정가 이상의 경쟁이 예상됩니다. 최근 시세 거래가를 참고하여 500,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 103% 수준으로, 시세 대비 경쟁력을 확보하면서도 낙찰 가능성을 높일 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.